Hướng dẫn gia hạn hợp đồng thuê nhà tại Hàn Quốc: Quyền lợi của bạn, mức tăng giá thuê tối đa 5% và việc gia hạn ngầm định.

Hợp đồng thuê nhà ở Hàn Quốc thường có thời hạn hai năm. Khi hợp đồng sắp hết hạn, một vài điều sẽ xảy ra — và điều đó phụ thuộc một phần vào những gì bạn và chủ nhà làm, và một phần vào các quyền mà pháp luật trao cho bạn mà nhiều người thuê nhà nước ngoài không hề biết mình có.

Hiểu được điều này có thể giúp bạn ở lại lâu hơn dự kiến, với mức tăng tiền thuê nhà thấp hơn nhiều so với mức mà chủ nhà có thể yêu cầu. Hướng dẫn này sẽ giải thích điều gì thực sự xảy ra khi hợp đồng thuê nhà kết thúc.

Ba cách để hợp đồng thuê nhà tiếp tục có hiệu lực

Khi hết hạn hai năm, có ba lộ trình khác nhau để tiếp tục ở lại — và chúng không giống nhau.

1. Ngụ ý gia hạn ( 묵시적 갱신 )

Nếu cả bạn và chủ nhà đều không nói gì trong khoảng thời gian được pháp luật quy định.-giữa 6 tháng và 2 tháng trước khi hết hạn đối với chủ nhà, và ít nhất 2 tháng trước khi hết hạn đối với người thuê nhà— Hợp đồng thuê tự động gia hạn thêm hai năm nữa với các điều khoản y hệt.

Tiền thuê nhà không đổi, tiền đặt cọc cũng vậy, mọi thứ đều giống nhau. Bạn không cần phải làm gì cả, chủ nhà cũng vậy. Mọi chuyện cứ thế tiếp diễn.

Một đặc điểm quan trọng của việc gia hạn ngầm định: Mặc dù hợp đồng thuê còn hiệu lực thêm hai năm nữa, Bạn có thể kết thúc nó bất cứ khi nào bạn muốn. Bạn gửi thông báo, và thông báo đó có hiệu lực. 3 tháng sauNhư vậy, việc gia hạn ngầm định sẽ mang lại cho bạn thêm hai năm an ninh. Và Sự linh hoạt trong việc chấm dứt hợp đồng với thời hạn báo trước 3 tháng — một lợi thế thực sự tốt cho người thuê nhà.

2. Việc gia hạn mà bạn yêu cầu ( 계약갱신청구권 )

Kể từ khi luật thay đổi vào năm 2020, bạn có quyền... Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng. Bạn có thể yêu cầu chủ nhà gia hạn hợp đồng thêm hai năm, chỉ một lần duy nhất, bằng cách gửi yêu cầu trực tiếp tại quầy giao dịch. 6 đến 2 tháng trước Hợp đồng thuê nhà của bạn kết thúc.

• Chủ nhà phải Cho phép, trừ những trường hợp cụ thể (bên dưới)
• Tiền thuê nhà tăng lên là giới hạn ở mức 5% — Chủ nhà không thể đòi thêm
• Điều này đảm bảo cho bạn 2 + 2 = 4 năm thuê nhà

Đây là một quyền thực sự, chứ không phải là một yêu cầu mà chủ nhà có thể tự do từ chối.

3. Đồng ý gia hạn ( 합의 갱신 갱신 )

Bạn và chủ nhà chỉ đơn giản là đàm phán các điều khoản mới và ký một thỏa thuận mới — có thể là mức thuê khác, thời hạn khác. Đây là một cuộc đàm phán song phương, và mức trần 5% không tự động áp dụng chỉ vì bạn đồng ý một cách tự nguyện.

Nếu tiền thuê nhà hoặc tiền đặt cọc thay đổi (kể cả khi tăng 5%), bạn phải ký hợp đồng bằng văn bản mới hoặc phụ lục (특약서Sau đó, bạn phải nộp lại bản cập nhật. Báo cáo hợp đồng thuê ( 전월세 신고 ) trong vòng 30 ngày, điều này sẽ tự động cấp một quyền mới. Ngày cố định ( 확정일자 ) để bảo vệ số tiền gửi đã được cập nhật của bạn.

Vì sao sự khác biệt lại quan trọng

Đây không chỉ là những nhãn mác — chúng ảnh hưởng đến tiền bạc và các lựa chọn của bạn.

Mức trần 5% chỉ áp dụng cho quyền yêu cầu gia hạn ( 계약갱신청구권 ). Nếu chủ nhà liên hệ với bạn 3 tháng trước khi hợp đồng thuê nhà kết thúc và nói "chúng ta hãy gia hạn, nhưng tiền thuê nhà sẽ tăng 10%", đó là một lời đề nghị không hay. đồng ý Gia hạn, và mức trần không áp dụng — nếu bạn đồng ý.

Nhưng bạn có thể gửi yêu cầu gia hạn ngay lập tức. Nếu chủ nhà muốn tăng giá hơn 5%, bạn có thể sử dụng quyền giữ giá ở mức tối thiểu 계약갱신청구권 và chỉ tăng tối đa 5%. Biết được điều này sẽ thay đổi hoàn toàn cục diện đàm phán.

💡 Một chiến lược mà người thuê nhà Hàn Quốc thường dùng: để hợp đồng thuê tự động gia hạn. sự gia hạn ngầm trước tiên (hai năm nữa, tiền thuê nhà không đổi), rồi sau đó sử dụng... 계약갱신청구권 sau đó. Vì việc gia hạn ngầm định không được tính là sử dụng quyền yêu cầu của bạn, bạn có thể cộng dồn chúng: 2 năm ban đầu + 2 năm ngầm định + 2 năm yêu cầu = tối đa 6 nămKhông đảm bảo hiệu quả trong mọi trường hợp, nhưng đáng để biết.

Khi nào chủ nhà có thể từ chối yêu cầu gia hạn hợp đồng của bạn?

Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng rất mạnh mẽ, nhưng không tuyệt đối. Chủ nhà có thể từ chối trong những trường hợp cụ thể, chủ yếu là:

• Chủ nhà hoặc người thân trong gia đình của họ sẽ sinh sống tại căn nhà đó. Đây là điểm chung nhất.
• Bạn đã vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thuê nhà. — Tiền thuê nhà nợ đọng đáng kể (hai tháng trở lên), cho thuê lại mà không được phép, gây thiệt hại lớn.
• Phá dỡ hoặc tái thiết Đã lên kế hoạch và công bố một cách phù hợp.

⚠️ Nếu chủ nhà từ chối gia hạn hợp đồng thuê nhà của bạn với lý do họ sẽ chuyển đến ở, rồi lại cho người khác thuê, họ có thể phải bồi thường cho bạn. Lý do "Tôi sẽ sống ở đây" có giá trị pháp lý chính xác vì việc lạm dụng lý do này sẽ bị xử phạt.

Bạn nên làm gì và khi nào?

Từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hợp đồng thuê nhà của bạn kết thúc. Đây là cửa sổ quan trọng. Đây là thời điểm đưa ra các quyết định gia hạn.

Nếu bạn muốn ở lại:

• Hãy quyết định xem bạn muốn dựa vào việc gia hạn ngầm định (không làm gì cả, các điều khoản vẫn như cũ) hay thực hiện quyền yêu cầu gia hạn của mình (đảm bảo 2 năm, mức trần 5%).
• Nếu chủ nhà yêu cầu mức phí vượt quá 5%, bạn có thể sử dụng luật 계약갱신청구권 để giới hạn mức phí.
• Mọi thỏa thuận mới đều phải được lập thành văn bản; nếu tiền thuê nhà thay đổi, hãy làm lại 확정일자 và báo cáo hợp đồng thuê nhà.

Nếu bạn muốn rời đi:

• Hãy thông báo chấm dứt hợp đồng trong thời hạn quy định.
• Hãy kiểm tra xem bạn có còn trong thời hạn thông báo chấm dứt hợp đồng hay không — nếu bỏ lỡ, hợp đồng thuê có thể tự động gia hạn (nhưng hãy nhớ rằng, bạn vẫn có thể chấm dứt hợp đồng với thời hạn thông báo 3 tháng).

Nếu bạn không chắc chắn: Việc tự động gia hạn hợp đồng thường là lựa chọn có lợi cho người thuê nhà — bạn giữ nguyên các điều khoản hợp đồng và vẫn có quyền chấm dứt hợp đồng với thời hạn báo trước 3 tháng.

💡 Hãy giữ lại bằng chứng bằng văn bản về ý định của bạn: Khi thực hiện Quyền Yêu cầu Gia hạn Hợp đồng của bạn (계약갱신청구권), đừng chỉ dựa vào cuộc gọi điện thoại. Hãy gửi tin nhắn KakaoTalk, tin nhắn văn bản hoặc email nêu rõ: "Tôi đang thực hiện quyền gia hạn hợp đồng của mình theo Đạo luật Bảo vệ Người thuê nhà." ("주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사합니다."Hãy chụp ảnh màn hình đoạn văn bản này để lưu lại.

→ Hướng dẫn chuyển nhà tại Hàn Quốc: Làm thế nào để lấy lại toàn bộ tiền đặt cọc → Cách đọc Sổ đăng ký đất đai Hàn Quốc ( 등기부등본 )

Dành riêng cho người thuê nhà nước ngoài

Những quyền này áp dụng cho bạn giống như đối với người thuê nhà Hàn Quốc. Quốc tịch của bạn không làm thay đổi quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng, mức trần 5%, hay việc gia hạn ngầm định. Người thuê nhà nước ngoài đôi khi cho rằng họ phải chấp nhận bất cứ đề xuất nào của chủ nhà khi gia hạn – nhưng bạn không cần phải làm vậy.

Hãy sắp xếp việc gia hạn sao cho phù hợp với thời điểm xin visa. Quyền gia hạn visa là một chuyện; quyền được ở lại Hàn Quốc lại là chuyện khác. Nếu tương lai visa của bạn không chắc chắn, hãy cân nhắc điều đó trước khi quyết định gia hạn thêm hai năm nữa — mặc dù cần nhớ rằng ngay cả hợp đồng thuê nhà đã gia hạn cũng có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào.

Nếu tiền thuê nhà thay đổi, hãy làm lại thủ tục giấy tờ. Hợp đồng mới đồng nghĩa với việc 확정일자 mới và một báo cáo thuê nhà mới — những bước bảo vệ tiền đặt cọc của bạn. Đừng để việc gia hạn hợp đồng khiến khoản tiền đặt cọc của bạn bị ràng buộc bởi hợp đồng cũ.

→Gia hạn visa và thay đổi địa chỉ tại Hàn Quốc: Cần cập nhật những gì và khi nào → Hệ thống báo cáo hợp đồng thuê nhà của Hàn Quốc ( 전월세 신고제 ): Những điều người thuê nhà nước ngoài cần biết

Phiên bản ngắn gọn

Khi hợp đồng thuê nhà ở Hàn Quốc của bạn hết hạn, bạn có nhiều quyền kiểm soát hơn bạn nghĩ. Bạn thường có thể giữ nguyên các điều khoản hiện tại mà không cần làm gì, buộc gia hạn với mức tăng không quá 5% nếu chủ nhà muốn, và có thể rời đi với thời hạn báo trước 3 tháng ngay cả sau khi hợp đồng tự động gia hạn. Điều quan trọng là phải biết những điều này trước thời hạn 2 đến 6 tháng, chứ không phải sau đó.

Việc gia hạn hợp đồng thuê nhà tại Hàn Quốc liên quan đến các quyền và thời hạn mà người không am hiểu ngôn ngữ mẹ đẻ rất dễ bỏ sót. CheckmateKorea giúp người thuê nhà nước ngoài hiểu rõ các lựa chọn của mình khi gia hạn hợp đồng và xử lý các thủ tục giấy tờ.

Nhận hỗ trợ định cư →