Cách đọc Sổ đăng ký đất đai Hàn Quốc ( 등기부등본 )

Trước khi bạn giao một khoản tiền gửi ở Hàn Quốc — thường là vài triệu won, đôi khi là hàng chục triệu — có một loại giấy tờ cho bạn biết liệu số tiền đó có an toàn hay không. Đó là... sổ đăng ký tài sản ( 등기부등본 )Và việc kiểm tra điều này là điều quan trọng nhất bạn có thể làm trước khi ký hợp đồng thuê nhà.

Nó cho bạn biết hai điều vô cùng quan trọng: Ai thực sự là chủ sở hữu bất động sản? (để bạn biết mình đang giao dịch với chủ sở hữu thực sự), và khoản nợ được thế chấp bằng nó là bao nhiêu? (để bạn biết tình trạng tiền đặt cọc của mình ra sao nếu có vấn đề xảy ra). Bất cứ ai cũng có thể làm thủ tục này, với tài sản của bất kỳ ai, chỉ trong vài phút, với chi phí khoảng 700 won — mà không cần sự cho phép của chủ sở hữu và không cần đưa ra lý do.

Hướng dẫn này giải thích cách lấy được hợp đồng thuê nhà và cách đọc những phần quan trọng đối với người thuê nhà.

Vì sao điều này lại quan trọng hơn bạn nghĩ đối với khoản tiền đặt cọc?

Hệ thống gửi tiền ở Hàn Quốc có nghĩa là bạn đang giao một khoản tiền lớn cho một cá nhân và tin tưởng rằng bạn sẽ nhận lại được nó khi kết thúc kỳ hạn. Sổ đăng ký bất động sản là thứ cho phép bạn kiểm tra xem sự tin tưởng đó có đúng chỗ hay không.

Rủi ro cốt lõi được gọi là 깡통전세 — một hợp đồng thuê "rỗng", trong đó tài sản gánh quá nhiều khoản nợ hiện có đến mức nếu được bán đấu giá, tiền thu được sẽ thuộc về ngân hàng trước và không còn gì để dành cho tiền đặt cọc của bạn. Sổ đăng ký là nơi bạn thấy khoản nợ đó trước khi bạn phải gánh chịu.

Đối với người thuê nhà nước ngoài, điều này càng quan trọng hơn, bởi vì bạn có thể khó nhận ra những dấu hiệu cảnh báo mà người thuê nhà Hàn Quốc dễ dàng phát hiện, và khó có thể đòi lại tiền đặt cọc bị mất từ nước ngoài. Chỉ cần năm phút kiểm tra sổ ghi chép là có thể loại bỏ hầu hết rủi ro đó.

Cách để có được một cái

Trực tuyến (phương thức thông thường)

Phương pháp nhanh nhất là thông qua Tòa án Tối cao. Văn phòng đăng ký Internet ( 대법원 인터넷등기소 , www.iros.go.kr)Dịch vụ này hoạt động 24/24 và bạn không cần phải là thành viên để sử dụng.

• Đang xem ( 열람 ): 700 won — bạn có thể đọc trên màn hình và lưu dưới dạng PDF.
• Phát hành ( 발급 ): 1.000 won — bản sao chứng thực chính thức có giá trị pháp lý

Để đơn giản là kiểm tra tài sản trước khi ký hợp đồng, xem ( 열람 ) là đủBạn chỉ cần địa chỉ ( 소재지번 ) hoặc số đăng ký duy nhất của bất động sản. Không cần con dấu, giấy ủy quyền, hay sự đồng ý của chủ sở hữu.

Ngoài ra còn có Văn phòng Đăng ký Internet. ứng dụng Đối với điện thoại, tuy nhiên, để xem chi tiết các tùy chọn bên dưới, sử dụng máy tính sẽ dễ dàng hơn.

Những lựa chọn đáng để lựa chọn

Khi bạn kéo máy tính tiền, một vài cài đặt sẽ quan trọng:

• 말소사항 포함 (bao gồm các mục bị hủy): Hiển thị các khoản nợ và yêu cầu bồi thường đã từng được đăng ký và sau đó được xóa bỏ. Hữu ích để xem lịch sử của bất động sản.
• 현행 vs 현행 + 전산폐쇄 : So sánh "hiện tại" với "hiện tại cộng với hồ sơ đã đóng". Để kiểm tra lịch sử sở hữu và nợ quá khứ, "hiện tại cộng với hồ sơ đã đóng" an toàn hơn.
• 공동담보/전세목록: Nên đưa vào nếu bạn muốn xem các thỏa thuận thế chấp chung.

Đối với một cuộc kiểm tra trước khi thuê thông thường, sổ đăng ký hiện tại, bao gồm cả các mục đã bị hủy, sẽ cho bạn biết những gì bạn cần.

Trực tiếp

Bạn cũng có thể sử dụng máy cấp phát không người lái ( 무인발급기 ) hoặc đến văn phòng đăng ký ( 등기소 ). Các cổng thông tin của chính phủ như 정부 24 cuối cùng đều dẫn đến cùng một Văn phòng Đăng ký Trực tuyến, vì vậy trực tuyến thường là cách đơn giản nhất.

Ba phần

Sổ đăng ký đất đai ở Hàn Quốc gồm ba phần: 표제부 , 갑구 và 을구 . Bạn đọc chúng theo thứ tự, và mỗi phần trả lời một câu hỏi khác nhau.

표제부 (Description) — Đây có phải là bất động sản phù hợp không?

Phần 표제부 mô tả đặc điểm vật lý của bất động sản: địa chỉ ( 소재지번 ), tên và số nhà, diện tích, số tầng và cấu trúc.

Những điều cần kiểm tra: địa chỉ ở đây hoàn toàn trùng khớp Căn hộ mà bạn sắp thuê. Điều này nghe có vẻ nhỏ nhặt nhưng thực tế lại không phải vậy — trong các tòa nhà nhiều căn hộ, việc xác nhận bạn đang xem sổ đăng ký của đúng căn hộ (dong and ho) là rất quan trọng.

💡 Nếu khu vực hoặc công trình được ghi trong sổ đăng ký không khớp với những gì bạn thấy trực tiếp, đó có thể là dấu hiệu của việc xây dựng trái phép ( 무허가 증축 ) — đặc biệt quan trọng đối với các phòng trên tầng mái. Nên hỏi kỹ về điều này.

→ Banjiha và Oktapbang: Những điều cần kiểm tra trước khi ký kết

갑구 A — Ai sở hữu nó?

Sổ đăng ký đất đai ( 갑구 ghi lại mọi thông tin về quyền sở hữu: ai hiện đang sở hữu tài sản, quyền sở hữu đã chuyển giao như thế nào và bất kỳ hạn chế nào đối với nó — 가압류 (tạm thời chiếm giữ), 압류 (chiếm giữ), 가처분 (tạm thời định đoạt) hoặc 경매개시결정 (bắt đầu thủ tục đấu giá).

Những điều cần kiểm tra:

• Tên chủ sở hữu hiện tại trùng khớp với tên người mà bạn đang ký hợp đồng. Đây là bước kiểm tra chống gian lận. Nếu tên chủ nhà và tên chủ sở hữu đã đăng ký không trùng khớp, hãy dừng lại và tìm hiểu lý do. So sánh tên và thông tin đăng ký cư trú với giấy tờ tùy thân của chủ nhà.
• Không có thủ tục tịch thu hoặc bán đấu giá nào. 가압류 , 압류 hoặc 경매개시결정 trong 갑구 là những dấu hiệu cảnh báo nghiêm trọng — tài sản đang bị tranh chấp hoặc đang được bán đấu giá.
• Quyền sở hữu không thay đổi thường xuyên một cách đáng ngờ. Việc thay đổi chủ sở hữu thường xuyên trong thời gian gần đây có thể là dấu hiệu của một bất động sản có vấn đề.

⚠️ Nếu người ký tên không phải là chủ sở hữu đã đăng ký — chẳng hạn như người đại diện, thành viên gia đình hoặc "người được ủy quyền" — thì họ cần có giấy tờ chứng minh thẩm quyền (giấy ủy quyền và con dấu xác nhận của chủ sở hữu). Chữ ký của người không phải là chủ sở hữu và không thể chứng minh thẩm quyền là một thủ đoạn gian lận phổ biến.

을구 B — Khoản nợ hiện tại là bao nhiêu?

Sổ đăng ký 을구 ghi lại các quyền đối với tài sản ngoài quyền sở hữu — điều quan trọng nhất là... 근저당권 (thế chấp/lợi ích bảo đảm) Và 전세권Đây là nơi bạn tìm hiểu xem khoản vay thế chấp cho bất động sản đó là bao nhiêu.

Những điều cần kiểm tra:

• 근저당권 (thế chấp). Nếu thông tin này xuất hiện, có nghĩa là chủ sở hữu đã vay tiền thế chấp bằng tài sản đó. Con số hiển thị là... 채권최고액 — khoản nợ được bảo đảm tối đa, thường được đặt ở mức 110–130% giá trị khoản vay thực tế.
• Thứ tự ưu tiên. Khoản thế chấp được đăng ký trước hợp đồng thuê nhà sẽ được ưu tiên hơn tiền đặt cọc. Nếu tài sản được bán đấu giá, bên cho vay sẽ được thanh toán trước.
• Một 을구 trống rỗng Điều này có nghĩa là không có khoản nợ nào được thế chấp bằng tài sản đó — đây là tình huống an toàn nhất.

Phép tính thực sự bảo vệ bạn

Đây là bước kiểm tra quan trọng nhất, và đó là phép tính bạn có thể tự làm.

Cộng tổng số nợ có bảo đảm ( 채권최고액 ) với tiền đặt cọc của bạn. So sánh tổng số tiền đó với giá trị thị trường của bất động sản.

Nếu như (Tổng nợ hiện có + tiền đặt cọc) vượt quá khoảng 70-80% giá trị bất động sản.Khoản tiền gửi của bạn đang gặp rủi ro đáng kể. Trong một cuộc đấu giá, tài sản có thể không bán được với giá đủ để trang trải cả chi phí cho ngân hàng và cho bạn — và ngân hàng sẽ được ưu tiên thanh toán trước.

Một ví dụ sơ lược:

• Giá trị thị trường bất động sản: 200.000.000 won
• Thế chấp hiện tại ( 채권최고액 ) tại 을구 : ₩120.000.000
• Số tiền bạn đề xuất gửi vào tài khoản: ₩50,000,000
• Tổng số tiền bồi thường trước và bao gồm cả bạn: ₩170,000,000
• Đó là 85% giá trị — một khu vực rủi ro. Nếu tài sản được bán đấu giá với giá thấp hơn giá trị danh nghĩa (thường là vậy), bạn có thể không thu hồi được toàn bộ số tiền 50.000.000 won của mình.

Tình huống an toàn nhất Đây là một 을구 trống hoặc gần như trống, trong đó tiền đặt cọc của bạn là quyền ưu tiên đối với tài sản. Càng nhiều khoản nợ trước đó, số tiền đặt cọc bạn nên trả càng ít — hoặc càng có lý do để từ bỏ.

→ Tiền đặt cọc so với tiền thuê nhà hàng tháng ở Hàn Quốc: Làm thế nào để thương lượng Wolse và bảo vệ tiền của bạn

Khi nào nên rút tiền từ máy tính tiền — và tần suất rút tiền như thế nào

Trước khi bạn ký. Rõ ràng rồi. Đây là bước kiểm tra để quyết định có tiếp tục hay không.

Một lần nữa vào ngày bạn ký hợp đồng. Đây là điều mà mọi người thường bỏ sót. Sổ đăng ký có thể thay đổi giữa lần xem nhà đầu tiên và ngày ký hợp đồng — chủ nhà có thể vay thế chấp mới trong thời gian đó. Hãy lấy một bản sao mới vào ngày ký hợp đồng chính thức và xác nhận rằng không có gì thay đổi, đặc biệt là mục 을구 ).

Một lần nữa, vào ngày sau khi việc đăng ký địa chỉ của bạn có hiệu lực.Nếu bạn muốn chắc chắn — hãy kiểm tra xem có yêu cầu bồi thường mới nào được đăng ký trong khoảng thời gian bảo vệ của bạn đang có hiệu lực hay không.

⚠️ Việc kiểm tra vào ngày ký hợp đồng không phải là do lo lắng thái quá. Khoảng thời gian giữa lúc đạt được thỏa thuận và lúc dọn vào ở chính là lúc chủ nhà đang gặp khó khăn có thể vay thêm tiền thế chấp tài sản, và khoản thế chấp được đăng ký trước khi quyền lợi của bạn có hiệu lực sẽ được ưu tiên hơn bạn.

Những điều mà sổ đăng ký không thể cho bạn biết

Đây là một tài liệu có sức mạnh nhưng chưa hoàn chỉnh. Nó... không trình diễn:

• Thuế chưa nộp ( 미납 국세 · 지방세 ): Các khoản thuế quốc gia hoặc địa phương quá hạn có thể được ưu tiên hơn tiền đặt cọc của bạn trong một cuộc đấu giá, và chúng sẽ không được ghi nhận trong sổ đăng ký tài sản. Theo luật hiện hành của Hàn Quốc, Nếu tiền đặt cọc của bạn vượt quá 10.000.000 won, bạn có quyền pháp lý kiểm tra khoản nợ thuế của chủ nhà tại cơ quan thuế địa phương sau khi ký hợp đồng thuê nhà, ngay cả khi không có sự đồng ý rõ ràng của chủ nhà.
• Tiền đặt cọc của những người thuê nhà khác Trong một tòa nhà nhiều căn hộ, các căn hộ này cũng được tính vào điểm đánh giá tài sản.
• Giá trị thị trường thực sự. Bạn cần thông tin đó từ danh sách bất động sản, các giao dịch gần đây hoặc từ một người môi giới để thực hiện phép tính trên.

Vì những lý do này, sổ đăng ký là cần thiết nhưng không phải lúc nào cũng đủ. Đó là bước kiểm tra đầu tiên và quan trọng nhất, chứ không phải là bước duy nhất.

Danh sách kiểm tra nhanh

Việc đọc sổ đăng ký bất động sản bằng tiếng Hàn và đánh giá xem khoản nợ trong đó có gây rủi ro cho tiền đặt cọc của bạn hay không là loại kiểm tra rất khó thực hiện một cách tự tin khi ở một đất nước mới. CheckmateKorea giúp người thuê nhà nước ngoài xác minh thông tin bất động sản trước khi ký hợp đồng — và giải thích những gì sổ đăng ký thực sự ghi.

Nhận hỗ trợ xác minh thông tin thuê nhà trước khi ký hợp đồng →