Checkmate
Hướng dẫn về nhà ở

Giải thích Hợp đồng Thuê nhà Hàn Quốc: 13 Điều khoản mà mọi người thuê nhà nước ngoài cần hiểu

Giải thích Hợp đồng Thuê nhà Hàn Quốc: 13 Điều khoản mà mọi người thuê nhà nước ngoài cần hiểu

Hầu hết các công ty bất động sản Hàn Quốc không cung cấp hợp đồng bằng tiếng Anh. Những gì bạn nhận được sẽ là một mẫu hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn của Hàn Quốc (주택임대차표준계약서) — gồm nhiều trang văn bản tiếng Hàn, bao gồm mọi thứ từ số tiền đặt cọc đến những việc cần làm nếu vòi sen bị hỏng.

Hướng dẫn này giải thích từng phần, giúp bạn hiểu chính xác những gì mình đang ký.

💡 Nếu bạn sử dụng dịch vụ của Checkmate Korea, bản dịch tiếng Anh và giải thích từng điều khoản sẽ được cung cấp trong quá trình ký kết hợp đồng. Hướng dẫn dưới đây dựa trên mẫu hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn của Hàn Quốc.

Hình thức cho thuê tiêu chuẩn của Hàn Quốc(주택임대차표준계약서) là gì?

주택임대차표준계약서 là mẫu hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn do chính phủ quy định và được sử dụng rộng rãi trên toàn Hàn Quốc.

Mẫu đơn tiêu chuẩn bao gồm 13 mục chính thuộc bốn phần. Dưới đây là ý nghĩa của từng mục.

**Vì hầu hết các công ty bất động sản Hàn Quốc không cung cấp hợp đồng bằng tiếng Anh, nên các giải thích sau đây dựa trên hợp đồng tiếng Hàn. Bản dịch sẽ được cung cấp nếu bạn sử dụng dịch vụ Checkmate.**

*Vì không phải ai cũng hiểu rõ luật bất động sản, chúng ta cần người hỗ trợ soạn thảo hợp đồng. Một môi giới bất động sản có giấy phép sẽ giúp soạn thảo hợp đồng giữa chủ nhà và người thuê nhà.

Phần 1: Thông tin về tài sản cho thuê (임차주택의 표시)

① Địa chỉ (소재지)

Địa chỉ đầy đủ của căn hộ bạn đang thuê. Hãy kiểm tra xem địa chỉ này có khớp với địa chỉ trong sổ đăng ký bất động sản (등기부등본) và địa chỉ thực tế của căn hộ bạn đã xem hay không. Ngay cả những sai sót nhỏ — chẳng hạn như sai tầng hoặc số căn hộ — cũng có thể gây ra rắc rối pháp lý sau này.

② Cách sử dụng (용도)

Việc sử dụng thực tế của tòa nhà — chứ không chỉ là loại hình đăng ký — mới là yếu tố quyết định phạm vi bảo vệ theo Đạo luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở (주택임대차보호법). Các tòa án Hàn Quốc đã liên tục phán quyết rằng điều này phụ thuộc vào việc sử dụng thực tế tại thời điểm ký hợp đồng, chứ không phải vào cách tòa nhà được liệt kê trong sổ đăng ký (등기부등본/건축물대장). Vì vậy, ngay cả khi một căn hộ được đăng ký là sử dụng thương mại hoặc kinh doanh, nó vẫn có thể được bảo vệ nếu nó thực sự được bố trí và sử dụng như một ngôi nhà. Tuy nhiên, điều này tạo ra một gánh nặng thực tế, chứ không phải là một lỗ hổng pháp lý: đặc biệt đối với các căn hộ officetel, nếu mục đích sử dụng được đăng ký khác với mục đích sử dụng thực tế, bạn có thể cần phải chủ động chứng minh việc sử dụng làm nhà ở sau này (đăng ký chuyển vào, cư trú thực tế, nội dung hợp đồng) nếu có tranh chấp phát sinh — ví dụ như trong trường hợp tịch thu tài sản hoặc đấu giá. Để giảm thiểu rủi ro đó, hãy đảm bảo hợp đồng ghi rõ mục đích sử dụng là nhà ở (주거용) và căn hộ đã được trang bị đầy đủ nội thất như một ngôi nhà (bếp, phòng tắm, v.v.) khi bạn ký hợp đồng.

③ Bất động sản cho thuê (임차할 부분)

Phòng hoặc căn hộ cụ thể trong tòa nhà. Nếu bạn không thuê toàn bộ tòa nhà, Số tòa nhà, số tầng và số căn hộ phải được ghi rõ ràng. Một mô tả chung chung như "một phòng ở tầng 3" là không đủ.

Phần 2: Tiền (계약내용 - 제1조)

④ Đặt cọc (보증금)

Tổng số tiền đặt cọc. Đây là khoản tiền lớn bạn giao khi bắt đầu hợp đồng thuê và sẽ được hoàn trả khi kết thúc hợp đồng — giả sử không có khoản khấu trừ hợp lệ nào. Hãy kiểm tra kỹ con số này so với thỏa thuận miệng ban đầu.

⑤ Tiền thuê hàng tháng (차임/월세)

Số tiền thanh toán hàng tháng và ngày đến hạn mỗi tháng (ví dụ: "thanh toán vào ngày 1 hàng tháng vào tài khoản của chủ nhà"). Xác nhận số tài khoản thanh toán được ghi trong hợp đồng và trùng khớp với thông tin của chủ sở hữu bất động sản.

⑥ Phí bảo trì (관리비)

Tiền trả thêm ngoài tiền thuê nhà cho các dịch vụ chung của tòa nhà — thường bao gồm bảo trì thang máy, chiếu sáng hành lang và dọn dẹp chung. Hợp đồng nên quy định rõ một khoản tiền cố định (정액인 경우) hoặc các hạng mục và phương pháp tính toán (정액이 아닌 경우). Hãy hỏi xem những gì được bao gồm trước khi ký hợp đồng. — Một số tòa nhà đã bao gồm tiền nước và sưởi ấm trong phí quản lý, một số khác thì không. Điều này có thể làm tăng thêm 50.000–200.000 won vào chi phí hàng tháng thực tế của bạn.

Cách thức thanh toán tiền đặt cọc — Ba giai đoạn

Tiền gửi tiết kiệm ở Hàn Quốc không phải lúc nào cũng được thanh toán một lần. Thông thường, chúng được chia thành ba giai đoạn:

⑦ Trả trước (계약금)

Ý nghĩa của từ "tiền" là "Bạn và tôi đã đồng ý với hợp đồng này".Thanh toán ngay tại thời điểm hoặc trước khi ký hợp đồng — Thông thường, khoản phí này chiếm khoảng 10% tổng số tiền gửi. Việc thanh toán này thể hiện rằng cả hai bên đều cam kết. Sau khi thanh toán, cả hai bên đều không thể dễ dàng rút lui: Nếu chủ nhà hủy hợp đồng, họ phải hoàn trả gấp đôi tiền đặt cọc. Nếu bạn hủy hợp đồng, bạn sẽ mất toàn bộ tiền đặt cọc.

⑧ Thanh toán trung gian (중도금)

Khoản thanh toán trung gian giữa tiền đặt cọc và số tiền còn lại. Bước này thường được bỏ qua đối với các khoản đặt cọc nhỏ — nhiều hợp đồng thuê studio chuyển thẳng từ tiền đặt cọc sang số tiền còn lại.

⑨ Số dư (잔금)

Số tiền đặt cọc còn lại sẽ được thanh toán vào hoặc trước ngày nhận nhà. Sau khi thanh toán xong, bạn sẽ nhận được chìa khóa. Vào ngày chuyển khoản, hãy kiểm tra lại số dư tài khoản thanh toán một lần nữa. — Hãy xác nhận rằng tên trong giấy tờ trùng khớp với tên chủ sở hữu trên sổ đăng ký bất động sản trước khi gửi.

Phần 3: Thời hạn thuê (제2조 — 임대차기간)

⑩ Thời hạn thuê (임대차기간)

Ngày bắt đầu và ngày kết thúc hợp đồng thuê nhà của bạn. Theo luật Hàn Quốc, ngay cả khi hợp đồng ghi thời hạn dưới 2 năm, bạn vẫn có quyền ở lại trong 2 năm (thời hạn tối thiểu được bảo vệ theo Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà). Tuy nhiên, nếu bạn muốn rời đi trước ngày kết thúc hợp đồng, Việc chấm dứt hợp đồng sớm yêu cầu phải thông báo bằng văn bản cho chủ nhà ít nhất 2 tháng trước. — và sự hợp tác của chủ nhà trong việc tìm người thuê nhà mới.

⚠️ Đối với sinh viên nước ngoài tham gia các chương trình ngôn ngữ 10 tuần, đây là một trong những điểm gây mâu thuẫn phổ biến nhất. Nếu thời gian lưu trú dự kiến của bạn dưới một năm, hãy làm rõ các điều khoản chấm dứt hợp đồng sớm trong hợp đồng trước khi ký hoặc tìm chủ nhà chấp nhận hợp đồng thuê ngắn hạn hơn.

Phần 4: Trách nhiệm sửa chữa (제3조 & 제4조)

⑪ Sửa chữa trước khi chuyển đến (제3조 — 입주 전 수리)

Nếu có những hạng mục cần sửa chữa trước khi bạn chuyển vào – vòi sen bị hỏng, tường bị hư, nồi hơi bị trục trặc – điều khoản này quy định chủ nhà cam kết sẽ sửa chữa chúng trước một ngày cụ thể. Nếu bạn phát hiện bất kỳ lỗi nào trong quá trình xem nhà, hãy liệt kê chúng ở đây, kèm theo thời hạn hoàn thành. Lời hứa miệng "sẽ sửa sau" không có giá trị ràng buộc pháp lý.

⑫ Trách nhiệm sửa chữa liên tục (제4조 — 사용·관리·수선)

Điều khoản này quy định ai chịu trách nhiệm sửa chữa trong suốt thời gian thuê nhà:

⚠️ Vì sao điều này lại quan trọng: Nếu vòi hoa sen bị hỏng sau hai tháng sử dụng và bạn không ghi lại tình trạng của nó khi nhận nhà, chủ nhà có thể cho rằng bạn là người làm hỏng nó. Hãy chụp ảnh kỹ lưỡng từng phòng trước khi chuyển đồ đạc vào.và ghi rõ mọi khiếm khuyết hiện có bằng văn bản — nếu có thể, cần có chữ ký của cả hai bên.

Phần 5: Các thỏa thuận đặc biệt (제12조 — 특약사항)

⑬ Thỏa thuận đặc biệt (특약사항)

Đây là phần ghi chép lại mọi thỏa thuận ngoài mẫu chuẩn. Các thỏa thuận đặc biệt thường gặp bao gồm:

⚠️ Hãy đọc kỹ phần này. Chủ nhà đôi khi thêm vào các điều khoản hạn chế quyền của người thuê nhà — ví dụ, từ bỏ quyền khiếu nại về việc tăng phí bảo trì, hoặc đồng ý với thời gian thông báo dọn nhà quá ngắn. Nếu bạn không hiểu một điều khoản nào đó trong phần này, hãy yêu cầu người môi giới giải thích trước khi ký.

Mục 6: Các Bên — Chủ nhà, Người thuê nhà và Đại lý

Phần cuối cùng xác nhận danh tính của tất cả những người liên quan:

Dấu của người môi giới (도장) ở cuối hợp đồng xác nhận rằng một người môi giới được cấp phép đã xác minh và hỗ trợ giao dịch. Con dấu này tạo ra trách nhiệm pháp lý. — Nếu người môi giới cung cấp thông tin sai lệch, họ có thể phải chịu trách nhiệm. Hợp đồng không có dấu xác nhận của người môi giới sẽ khiến bạn có ít quyền khiếu nại hơn nếu có vấn đề phát sinh.

Ba điều khoản mà hầu hết người thuê nhà nước ngoài thường bỏ qua

Sau khi làm việc với hàng nghìn người thuê nhà nước ngoài tại Hàn Quốc, đây là những điều khoản trong hợp đồng gây ra nhiều vấn đề nhất:

1. Loại hình sử dụng — hãy chắc chắn ghi rõ là "dân dụng" Hãy kiểm tra xem tòa nhà đó được đăng ký là nhà ở (주거용), chứ không phải thương mại. Điều này sẽ quyết định xem Đạo luật Bảo vệ Tiền thuê Nhà ở có áp dụng cho tiền đặt cọc của bạn hay không.

2. Chi tiết phí bảo trì "₩80,000 관리비" không cho bạn biết gì về những gì được bao gồm. Hãy yêu cầu bảng chi tiết trước khi ký hợp đồng — phí điện, gas, nước, internet và thang máy được tính khác nhau ở các tòa nhà khác nhau.

3. Điều kiện chấm dứt hợp đồng sớm Hầu hết các hợp đồng thuê nhà đều quy định thời hạn thuê từ 1 đến 2 năm. Nếu bạn cần chuyển đi sớm, bạn cần sự hợp tác của chủ nhà và thường phải báo trước 3 tháng. Nếu điều này không phù hợp với hoàn cảnh của bạn, hãy thương lượng để đưa điều khoản này vào phần thỏa thuận đặc biệt trước khi ký hợp đồng.

Hợp đồng thuê nhà ở Hàn Quốc khá dễ hiểu nếu bạn nắm rõ ý nghĩa của từng điều khoản. Mẫu đơn tiêu chuẩn thực chất được thiết kế thân thiện với người thuê nhà — khó khăn nằm ở chỗ nó hoàn toàn bằng tiếng Hàn. Đọc tiếng Hàn pháp lý dưới áp lực, khi tiền bạc đang bị đe dọa? Bạn không cần phải làm điều này một mình — hãy nhờ một quản lý của CheckmateKorea đi cùng bạn trong suốt quá trình ký kết. Mời chuyên gia tham dự buổi ký kết của bạn →

📎
Các hướng dẫn liên quan