Bạn vừa chuyển đến và phát hiện ra vấn đề: Sửa chữa và lỗi hỏng hóc tại Hàn Quốc

Bạn vừa chuyển đến căn hộ ở Hàn Quốc và có điều gì đó không ổn. Nấm mốc lan khắp tường phòng tắm. Trần nhà bị rò rỉ. Bình nước nóng không hoạt động trong tuần đầu tiên trời lạnh. Áp lực nước vòi tưởng chừng bình thường khi xem nhà nhưng thực tế lại không như vậy.

Câu hỏi luôn luôn giống nhau: Ai chịu trách nhiệm về việc này, và tôi có thể khắc phục nó như thế nào? Tại Hàn Quốc, câu trả lời chủ yếu phụ thuộc vào... kích cỡ về vấn đề này — và luật pháp rõ ràng hơn, và có lợi cho bạn hơn nhiều so với những gì nhiều người thuê nhà nước ngoài nghĩ.

Nguyên tắc cơ bản: Những vấn đề lớn là trách nhiệm của chủ nhà.

Luật pháp Hàn Quốc quy định một điều khoản mặc định mà hợp đồng thuê nhà khó có thể thay đổi. Theo Luật Dân sự ( 민법 제 623 조 ), chủ nhà phải giao tài sản và Bảo trì nó trong tình trạng phù hợp để sử dụng trong suốt thời gian thuê. Đó không phải là phép lịch sự mà là nghĩa vụ pháp lý.

Tòa án đã vạch ra một ranh giới rõ ràng dựa trên quy mô của việc sửa chữa:

Trách nhiệm của chủ nhà — sửa chữa lớn và các hệ thống thiết yếu:

• Rò rỉ (trần nhà, đường ống nước, chống thấm)
• Hỏng lò hơi / hệ thống sưởi
• Lỗi hệ thống điện
• Các vấn đề về cấu trúc — nứt tường, hư hỏng nghiêm trọng
• Hệ thống cấp thoát nước và cấp nước
• Nấm mốc nghiêm trọng do khiếm khuyết cấu trúc gây ra. (ẩm mốc, thấm nước từ bên ngoài, vấn đề cách nhiệt)
• Lỗi đồng hồ điện, cửa sổ bị vỡ do hao mòn.

Trách nhiệm của người thuê nhà — bảo trì nhỏ và vật tư tiêu hao:

• Bóng đèn, vòi sen, pin khóa cửa
• Những lỗi nhỏ bạn có thể tự sửa chữa dễ dàng và tiết kiệm chi phí.
• Thiệt hại do bạn gây ra do sử dụng sai hoặc sơ suất.
• Nấm mốc phát sinh do thông gió kém, độ ẩm trong nhà quá cao hoặc thiếu sự chăm sóc cơ bản.
• Lưới chống côn trùng và kính bị vỡ trong quá trình sử dụng hàng ngày.

Nguyên tắc chủ đạo từ Tòa án Tối cao: chủ nhà phải chịu trách nhiệm đối với bất kỳ thiệt hại nào đủ nghiêm trọng để... gây cản trở việc sử dụng nhà bình thường của bạnMột bóng đèn chập chờn mà bạn có thể sửa với vài nghìn won là của bạn. Một cái lò sưởi không hoạt động vào mùa đông là của họ.

💡 Điều này vẫn đúng ngay cả khi có điều khoản "người thuê nhà phải trả tiền sửa chữa". Các tòa án Hàn Quốc đã nhiều lần phán quyết rằng điều khoản chung chuyển trách nhiệm sửa chữa cho người thuê nhà chỉ áp dụng trong các trường hợp sau: người vị thành niên Sửa chữa. Các sửa chữa lớn — nồi hơi, rò rỉ nghiêm trọng, hệ thống thiết yếu — vẫn là trách nhiệm của chủ nhà bất kể hợp đồng quy định gì. Điều khoản " 임차인 부담 chung" không khiến bạn phải chịu trách nhiệm cho nồi hơi bị hỏng.

Những hành vi nào được coi là "gây cản trở hoạt động bình thường"?

Đây là bài kiểm tra quyết định hầu hết các tranh chấp, vì vậy việc hiểu rõ nó là rất quan trọng.

Tòa án sẽ xem xét liệu khiếm khuyết đó có ngăn cản bạn sinh hoạt bình thường trong nhà hay không, chứ không phải liệu nó chỉ đơn thuần là bất tiện hay không hấp dẫn.

Rõ ràng là của chủ nhà (gây cản trở cuộc sống):

• Không có hệ thống sưởi vào mùa đông
• Nước rò rỉ vào phòng
• Không có nước nóng
• Sự cố điện khiến các phòng không thể sử dụng được.

Vùng xám (có thể bị đánh giá là bất tiện hơn là gây cản trở):

• Chuông cửa vẫn hoạt động nhưng phát ra tiếng rè.
• Thiệt hại nhỏ về mặt thẩm mỹ
• Một thiết bị đơn lẻ, hơi cồng kềnh nhưng vẫn hoạt động tốt.

Nếu một khiếm khuyết thực sự khiến bạn không thể sử dụng một phần ngôi nhà như dự định, pháp luật sẽ đứng về phía bạn. Nếu đó chỉ là một sự phiền toái nhỏ, chủ nhà có quyền từ chối một cách hợp lý hơn.

Trước khi bạn báo cáo: Điều duy nhất bảo vệ bạn

Mọi thứ về việc khắc phục lỗi một cách hiệu quả đều quy về... hồ sơViệc này bắt đầu từ ngày bạn chuyển đến, trước khi bất kỳ vấn đề nào phát sinh.

Ghi lại tình trạng căn hộ vào ngày nhận nhà. Chụp ảnh và quay video mọi phòng, mọi thiết bị, đồng hồ điện, tường, phòng tắm và bất cứ thứ gì đã bị hư hỏng — có ghi thời gian. Gửi ngay lập tức cho chủ nhà bất cứ thứ gì đã có từ trước để ghi lại rằng nó đã ở đó trước khi bạn đến.

Biên bản khi người thuê nhà vào ở là yếu tố phân biệt giữa "lỗi mà chủ nhà phải sửa chữa" và "thiệt hại do người thuê gây ra". Nếu không có biên bản này, tranh chấp có thể trở thành lời khai của bạn chống lại lời khai của họ. Còn nếu có biên bản này, sự thật sẽ được làm rõ.

→ Những điều cần kiểm tra khi xem căn hộ ở Hàn Quốc: Hướng dẫn kiểm tra phòng dành cho người thuê nhà nước ngoài

Cách báo cáo lỗi

Luật pháp Hàn Quốc quy định nghĩa vụ thông báo ( 민법 제 634 조 ): khi tài sản cần sửa chữa, bạn phải thông báo cho chủ nhà. không chậm trễĐây không chỉ là nghĩa vụ — việc báo cáo kịp thời và bằng văn bản sẽ củng cố lập luận của bạn nếu chủ nhà trì hoãn.

Hãy làm điều đó bằng văn bản. KakaoTalk là ứng dụng lưu trữ thông tin tiêu chuẩn ở Hàn Quốc và được coi trọng. Cuộc gọi điện thoại không để lại dấu vết; tin nhắn thì có.

Hãy cụ thể và dựa trên sự thật. Vấn đề là gì, bắt đầu từ khi nào và ảnh hưởng của nó ra sao ("lò hơi không tỏa nhiệt, phòng không được sưởi ấm từ thứ Hai"). Vui lòng đính kèm ảnh hoặc video.

Hãy yêu cầu sửa chữa và thời gian hoàn thành một cách rõ ràng. Không phải là "Đây có phải là việc bạn có thể xem xét không?" mà là "Vui lòng sắp xếp việc sửa chữa X."

Hãy lưu giữ mọi tin nhắn. Chính đoạn hội thoại đó là bằng chứng của bạn.

💡 Đối với hầu hết các lỗi, vấn đề thường kết thúc ở đây — bạn báo cáo, chủ nhà sắp xếp sửa chữa, và vấn đề được giải quyết. Các bước khiếu nại tiếp theo bên dưới dành cho trường hợp vấn đề không được giải quyết như vậy. Hầu hết các chủ nhà đều sửa chữa những vấn đề thực sự nghiêm trọng, đặc biệt là khi được yêu cầu rõ ràng và bằng văn bản.

Nếu chủ nhà không chịu sửa chữa

Khi chủ nhà phớt lờ hoặc từ chối sửa chữa lớn cần thiết, bạn có những lựa chọn thực tế — nhưng trước tiên hãy lập hồ sơ để chứng minh điều đó.

Những điều bạn cần xác định (ba yếu tố):

1. Chủ nhà biết hoặc lẽ ra phải biết về khiếm khuyết đó.
2. Bạn đã yêu cầu sửa chữa nhưng chủ nhà không giải quyết vấn đề.
3. Sự tắc trách đó đã gây ra cho bạn những thiệt hại thực tế, có thể đo lường được.

Cả ba điều đó đều được chứng minh bằng tin nhắn, ảnh và biên lai.

Các lựa chọn leo thang của bạn:

• Hãy tiếp tục yêu cầu bằng văn bản., tạo ra một bản ghi rõ ràng về việc chủ nhà không phản hồi và thời gian đã trôi qua.
• Bạn tự thu xếp việc sửa chữa và đòi lại chi phí. Nếu chủ nhà bỏ bê việc sửa chữa mà họ có trách nhiệm pháp lý, bạn có thể yêu cầu sửa chữa và khấu trừ chi phí – nhưng hãy làm điều này cẩn thận và chỉ đối với những sửa chữa lớn rõ ràng, kèm theo bằng chứng bằng văn bản về các yêu cầu sửa chữa trước đó. Làm sai có thể dẫn đến tranh chấp riêng.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại gián tiếp. Nếu một sự cố rò rỉ không được khắc phục gây hư hại tài sản của bạn, hoặc một chiếc nồi hơi bị hỏng buộc bạn phải ở nơi khác, những chi phí đó có thể được bồi thường — với điều kiện bạn có thể chứng minh ba yếu tố nêu trên bằng tin nhắn, ảnh và hóa đơn.
• Gửi một 내용증명 — Một lá thư chứng thực có nội dung xác nhận. Đây là một văn bản chính thức, có ghi ngày tháng, chứng minh bạn đã yêu cầu sửa chữa, và nó thường tự động thúc đẩy hành động vì nó cho thấy bạn đang rất nghiêm túc.
• Vấn đề tiền thuê nhà (Giữ lại tiền thuê nhà). Bạn có thể ngừng trả tiền thuê nhà nếu chủ nhà phớt lờ việc sửa chữa lớn không? Theo án lệ của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, Bạn chỉ có thể giữ lại tiền thuê nhà tương ứng với mức độ mà khiếm khuyết đó cản trở bạn sử dụng tài sản. Nếu lò sưởi bị hỏng khiến căn hộ hoàn toàn không thể ở được vào mùa đông, bạn có quyền hợp pháp giữ lại tiền thuê nhà. Tuy nhiên, nếu vấn đề chỉ ảnh hưởng đến một phần nhỏ của căn nhà (ví dụ: cửa sổ phụ bị hỏng hoặc một ổ cắm không sử dụng được), việc hoàn toàn ngừng thu tiền thuê nhà sẽ khiến bạn vi phạm hợp đồng ( 임차인 의무 위반 ). Luôn luôn tìm kiếm lời khuyên pháp lý trước khi giữ lại tiền thuê nhà.

→ Chủ nhà người Hàn Quốc không chịu trả lại tiền đặt cọc. Đây là những việc bạn nên làm.

Dành riêng cho người thuê nhà nước ngoài

Rào cản ngôn ngữ là trở ngại thực tế, chứ không phải luật pháp. Luật pháp bảo vệ bạn giống như một người thuê nhà Hàn Quốc — khó khăn nằm ở việc giải quyết tranh chấp bằng tiếng Hàn. Văn bản ghi chép giúp ích gấp đôi ở đây: một đoạn hội thoại rõ ràng trên KakaoTalk có thể được dịch và hiểu, trong khi tranh luận qua điện thoại thì không.

Có những nguồn hỗ trợ miễn phí. Cái Tổng công ty Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc ( 대한법률구조공단 , klac.or.kr) Cung cấp tư vấn miễn phí và xử lý các trường hợp liên quan đến người nước ngoài. Các trung tâm cư trú dành cho người nước ngoài của chính quyền địa phương cũng có thể hỗ trợ về dịch thuật và hòa giải.

Đừng để sự không chắc chắn khiến bạn chấp nhận một khuyết điểm nghiêm trọng. Đôi khi, người thuê nhà nước ngoài cho rằng họ không có quyền gì và đành chấp nhận sống chung với nồi hơi bị hỏng hoặc rò rỉ vì việc khiếu nại dường như là bất khả thi. Bạn hoàn toàn có quyền như bất kỳ ai khác — rào cản chỉ là ngôn ngữ, và luôn có sự hỗ trợ để khắc phục điều đó.

Hãy giữ gìn cẩn thận biên bản chuyển đến. Mọi việc sẽ dễ dàng hơn nếu bạn có thể cho thấy tình trạng của địa điểm vào ngày bạn đến.

Tham khảo nhanh

Giải quyết tranh chấp sửa chữa bằng một ngôn ngữ mà bạn vẫn đang học thực sự rất khó khăn — ngay cả khi luật pháp đứng về phía bạn. Dịch vụ hỗ trợ giải quyết tranh chấp của Checkmate Korea giúp người thuê nhà nước ngoài giao tiếp với chủ nhà và giải quyết các vấn đề sau khi chuyển vào ở.

Nhận hỗ trợ định cư →