Thuê căn hầm (banjiha) hoặc sân thượng (oktapbang) ở Hàn Quốc: Chi phí, rủi ro và bảo vệ pháp lý

Bạn đang lướt xem các tin đăng và thấy nhà một phòng có giá rẻ hơn hẳn so với những phòng xung quanh — cùng khu phố, cùng diện tích, cùng khoảng cách đến ga tàu. Bạn nhìn kỹ hơn và thấy tin đăng ghi là 반지하 (banjiha) hoặc 옥탑방 (oktapbang).

Nếu bạn chưa từng sống ở Hàn Quốc, những từ đó chẳng có ý nghĩa gì với bạn. Chúng là hai kiểu nhà ở phổ biến ở Seoul : căn hộ áp mái và phòng trên tầng áp mái. Rất nhiều người sống ở cả hai kiểu nhà này, bao gồm cả những người có đủ khả năng tài chính nhưng vẫn chọn chúng.

Cả hai loại căn hộ này đều cung cấp không gian rộng rãi hơn hoặc ánh sáng tốt hơn so với nhà một phòng tiêu chuẩn với cùng mức giá, và chất lượng của chúng cũng rất khác nhau — điều đó có nghĩa là việc biết cần tìm kiếm điều gì sẽ giúp phân biệt được một căn hộ tốt với một căn hộ kém chất lượng. Hướng dẫn này sẽ đề cập đến chúng là gì, tại sao mọi người lại chọn chúng, và những điều cụ thể cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng.

Vì sao chúng lại có giá rẻ hơn?

Cả hai loại phòng này đều có giá thấp hơn so với phòng tiêu chuẩn trên mặt đất, và mức chênh lệch rất khác nhau tùy thuộc vào khu vực — ở các khu vực trường đại học đắt đỏ, chênh lệch có thể không đáng kể, trong khi ở những khu vực có giá cả phải chăng hơn, nó có thể ảnh hưởng đến khả năng chi trả của bạn. Thay vì tin tưởng vào một con số chung chung, hãy so sánh giá phòng cụ thể với giá phòng thông thường trong cùng khu vực.

Nhìn chung, điều bạn đang đánh đổi ở đây là sự tiện nghi theo quy chuẩn hơn là chất lượng. Người thuê nhà ở Hàn Quốc rất ưa thích các tầng trên mặt đất, và sở thích đó đã được phản ánh vào giá cả — điều này có nghĩa là một căn banjiha được bảo trì tốt hoặc một oktapbang được cách nhiệt tốt có thể có giá trị tốt hơn đáng kể so với giá bán. Sự khác biệt giữa các phòng trong mỗi loại còn lớn hơn khoảng cách giá giữa chúng và một phòng tiêu chuẩn.

Đó chính là cơ hội, và đó cũng là lý do tại sao việc xem nhà trực tiếp rất quan trọng. Một căn nhà tốt và một căn nhà xấu trông khá giống nhau trong ảnh đăng bán và điều này rất dễ nhận thấy khi xem tận mắt.

💡 Nên so sánh khi quyết định: nhà trọ Goshiwon (300.000–500.000 won/tháng, thực tế không cần đặt cọc) hoặc nhà ở ghép (đặt cọc nhỏ, có nội thất, thời gian lưu trú ngắn). Tùy thuộc vào khu vực, giá cả của hai loại nhà này khá tương đương, nhưng có những ưu nhược điểm khác nhau về không gian và sự riêng tư.

→ Goshiwon ở Hàn Quốc: Hướng dẫn đầy đủ dành cho người nước ngoài thuê nhà → nhà ở ghép tại Hàn Quốc: Cách tìm nhà ở chung khi là người nước ngoài

Banjiha ( 반지하 ): Tầng bán hầm

Nó là gì?

Banjiha là một tầng nhà nằm một phần dưới lòng đất — thường được thiết kế thấp hơn mặt đường và cửa sổ ngang bằng hoặc hơi cao hơn vỉa hè. Chúng phổ biến trong các tòa nhà chung cư cũ ( 다가구 / 다세대 ) trên khắp Seoul , đặc biệt là ở các khu vực được xây dựng từ những năm 1970 đến 1990.

Tại sao mọi người lại chọn chúng?

• Không gian rộng rãi hơn với cùng mức giá. Đây là điểm thu hút chính. Trong cùng khu phố và cùng ngân sách, một căn banjiha thường rộng hơn đáng kể so với phòng ở trên mặt đất mà bạn thường xem xét — đôi khi là một phòng ngủ riêng biệt thực sự thay vì chỉ là một không gian studio nhỏ.
• Mùa hè thì mát mẻ hơn. Các phòng ở tầng hầm giữ được nhiệt độ mát hơn đáng kể trong suốt tháng Tám nóng ẩm ở Hàn Quốc. Chi phí vận hành điều hòa cũng thấp hơn, và một số cư dân hầu như không cần dùng đến.
• Ngày càng được cải tạo nhiều hơn. Rất nhiều căn nhà sàn kiểu Nhật (banjiha) đã được tân trang lại trong những năm gần đây — sàn nhà mới, cửa sổ mới, chống thấm đúng cách, phòng tắm được nâng cấp. Một căn nhà sàn đã được tân trang và một căn bị bỏ bê là hai sản phẩm hoàn toàn khác nhau, và ảnh chụp trong các tin rao bán thường phản ánh điều đó.
• Lối vào ở tầng trệt. Không có cầu thang, điều này quan trọng hơn mọi người tưởng tượng đối với việc mua sắm thực phẩm, giao hàng, vận chuyển xe đạp và ngày chuyển nhà.

Những điểm khác biệt và những điều cần kiểm tra

Điều quan trọng nhất cần hiểu là: Chất lượng banjiha rất khác nhau.Nhiều hơn hẳn so với các phòng ở trên mặt đất. Sự khác biệt giữa một phòng tốt và một phòng tồi nằm ở một vài yếu tố bạn có thể kiểm tra được.

• Độ cao và hệ thống thoát nước. Đây là điểm quan trọng nhất. Một căn nhà sàn (banjiha) trên đồi hoặc trên vùng đất cao có nguy cơ ngập lụt hoàn toàn khác so với một căn nhà sàn ở dưới chân dốc. Hãy đi bộ quanh các con phố xung quanh và quan sát xem nước sẽ chảy về đâu khi trời mưa lớn. Nếu mặt đất dốc xuống xa khỏi tòa nhà, đó là một dấu hiệu tốt.
• Đang trong quá trình cải tạo. Hãy kiểm tra cửa sổ (kính hai lớp?), sàn nhà, phòng tắm và xem các bức tường đã được hoàn thiện đúng cách chưa. Một căn nhà sàn (banjiha) được cải tạo gần đây với khả năng chống thấm tốt sẽ khác hẳn so với một căn chưa được cải tạo.
• Khô. Kiểm tra các góc, phía sau đồ đạc, bên trong tủ quần áo và trần nhà gần tường. Một căn hầm được quản lý tốt sẽ khô ráo; bạn có thể cảm nhận và ngửi thấy sự khác biệt ngay lập tức.
• Ánh sáng. Chiều cao và hướng của cửa sổ rất khác nhau. Một số nhà sàn (banjiha) đón được ánh sáng ban ngày thực sự trong một phần của ngày, số khác thì hầu như không có. Hãy đến thăm vào ban ngày và tự mình trải nghiệm thay vì chỉ đánh giá qua ảnh.
• Thông gió. Cửa sổ mở tốt và có luồng gió nhẹ sẽ tạo ra sự khác biệt đáng kể về cảm giác không gian và khả năng cách âm.
• Lịch sử lũ lụt. Hãy hỏi trực tiếp: "이 집 침수된 적 있나요?" (Nơi này đã từng bị ngập lụt chưa?) Một câu trả lời thành thật rất quan trọng. Nếu có rào chắn nước ( 차수판 ) được lắp đặt, hãy hỏi lý do — đôi khi đó là biện pháp phòng ngừa, đôi khi nó cho bạn biết điều gì đó.

ℹ️ Thành thật mà nói, về nguy cơ lũ lụt: Ngập lụt do mưa lớn ở các khu nhà bán hầm thấp là hiện tượng có thật ở Seoul , và đã có trường hợp tử vong ở Gwanak-gu vào năm 2022 dẫn đến việc chính phủ ban hành chính sách về vấn đề này. Chính sách đó tiến triển chậm – hầu hết các nhà bán hầm vẫn đang được sử dụng, và phần lớn đều ổn. Nguy cơ tập trung ở các khu vực trũng thấp với hệ thống thoát nước kém, đó chính là lý do tại sao độ cao là điều đầu tiên cần kiểm tra. Một nhà bán hầm trên vùng đất cao khác hẳn so với một nhà ở dưới chân đồi.

✅ Dấu hiệu tốt: Vị trí cao ráo, nội thất được tân trang, các góc khô ráo, cửa sổ có thể mở, chủ nhà trả lời trực tiếp câu hỏi về lũ lụt.

❌ Hãy bỏ đi: Nấm mốc có thể nhìn thấy, vết nước dọc theo chân tường, chỉ có lớp sơn mới ở phần tường dưới, vị trí trũng thấp với hệ thống thoát nước kém, hoặc né tránh thông tin về lịch sử lũ lụt.

Oktapbang ( 옥탑방 ): Phòng trên tầng mái

Nó là gì?

Oktapbang là một căn phòng trên tầng thượng của một tòa nhà — thường được chủ nhà xây thêm sau khi công trình hoàn thành. Bạn đi lên trên tầng cao nhất và ra đến mái nhà, nơi có căn phòng này cùng với không gian mái nhà xung quanh.

Tại sao mọi người lại chọn chúng?

• Ánh sáng và không khí. Đây chính là điểm hấp dẫn thực sự. Các phòng trên tầng mái thường có ánh sáng ban ngày và thông gió tốt hơn bất kỳ phòng nào khác cùng mức giá, thường là ở nhiều phía.
• Không gian ngoài trời riêng tư. Thông thường, sân thượng là không gian riêng của bạn — để phơi quần áo, trồng cây, đặt ghế và bàn. Ở một thành phố nơi hầu hết các căn hộ giá rẻ không có không gian ngoài trời, đây thực sự là một điều xa xỉ.
• Không ai hơn bạn cả. Không có hàng xóm tầng trên, không có tiếng bước chân trên đầu. Trong các tòa nhà chung cư ở Hàn Quốc, tiếng ồn từ sàn nhà ( 층간소음 ) là một trong những lời phàn nàn phổ biến nhất, và phòng cách âm oktapbang loại bỏ hoàn toàn vấn đề này.
• Quyền riêng tư và quan điểm. Bạn ở trên cao so với mặt đường, tránh xa tiếng ồn giao thông, và thường có tầm nhìn đẹp.

Có lý do tại sao oktapbang lại xuất hiện thường xuyên trong phim ảnh và phim truyền hình Hàn Quốc. Sức hút của chúng là có thật.

Những điểm khác biệt và những điều cần kiểm tra

Khả năng cách nhiệt là yếu tố biến đổi chính. Phòng áp mái hứng ánh nắng trực tiếp từ mái nhà và thường xuyên bị che khuất bởi nhiều bức tường, vì vậy cái nóng mùa hè và cái lạnh mùa đông đều tác động mạnh hơn so với các khu vực khác trong tòa nhà — nhưng điều này thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào kết cấu. Một oktapbang được cách nhiệt tốt sẽ thoải mái; một oktapbang có tấm ốp mỏng thì không.

• Tường và trần nhà được làm bằng vật liệu gì? Kết cấu dạng tấm ( 판넬 ) có nghĩa là khả năng cách nhiệt kém.
• Không gian đó có đủ điều hòa và hệ thống sưởi không?
• Hãy hỏi xem hóa đơn tiền điện nước mùa hè và mùa đông thực tế là bao nhiêu — người môi giới hoặc người thuê nhà trước đó thường sẽ cho bạn biết.

• Chống chịu thời tiết. Kiểm tra trần nhà và xung quanh cửa sổ xem có vết nước không. Các phòng ở tầng áp mái thường tiếp xúc nhiều hơn với mưa và gió, và các vết rò rỉ thường xuất hiện ở những vị trí đó trước tiên.
• Cầu thang. Không có thang máy, phải đi nhiều tầng, lần nào cũng vậy. Có người thì ổn, nhưng với người khác thì thực sự mệt mỏi — hãy nghĩ đến đồ tạp hóa và vali của bạn.
• Lối lên sân thượng và an ninh. Liệu có ai trong tòa nhà có thể tiếp cận được mái nhà hay chỉ mình bạn có thể lên? Cửa có chắc chắn không?

Việc kiểm tra pháp lý đầu tiên cần làm là gì?

Đây là vấn đề cụ thể và quan trọng, và chỉ mất năm phút.

Hầu hết oktapbang đều được xây dựng mà không có sự cho phép ( 무허가 건축물 ) — được thêm vào sau khi kiểm tra hoàn công tòa nhà. Điều này là bình thường và được mong đợi chứ không phải bất thường.

Việc không được phép không có nghĩa là bạn mất đi quyền lợi của mình. Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở của Hàn Quốc cũng áp dụng cho các tòa nhà không có giấy phép và không đăng ký. Nếu bạn thực sự sống ở đó, hãy hoàn tất thủ tục đăng ký địa chỉ ( 체류지 변경 신고 ). và có được dấu Ngày Cố Định ( 확정일자 ) trên hợp đồng của bạn, bạn sẽ đảm bảo cả quyền phản đối ( 대항력 ) và quyền ưu tiên trả nợ ( 우선변제권 ). Để bảo vệ tối đa khoản tiền đặt cọc của bạn.

Nhưng điều đó còn tùy thuộc vào loại công trình, và có một trường hợp việc đăng ký là không thể:

Trong một tòa nhà 다가구 mọi người đều dùng chung một địa chỉ, vì vậy việc đăng ký phòng trọ (oktapbang) diễn ra dễ dàng. Trong một tòa nhà 다세대 , mỗi căn hộ cần có số đăng ký riêng, và một phòng trên tầng thượng không được phép sẽ không có số đăng ký.

Vậy nên việc kiểm tra rất đơn giản: lấy sổ đăng ký tòa nhà ( 건축물대장 ) của tòa nhà chính, xác nhận xem đó là 다가구 hay 다세대 và hỏi trực tiếp — "여기 전입신고 가능한가요?" (Tôi có thể đăng ký địa chỉ của mình ở đây không?)

Nếu là 다가구 không xác nhận đăng ký), hoặc nếu việc đăng ký được xác nhận là khả thi, vấn đề này sẽ được giải quyết và bạn có thể đánh giá phòng dựa trên những ưu điểm của nó. Hầu hết các oktapbang đều xử lý việc này mà không gặp vấn đề gì.

⚠️ Một lời đề nghị nên từ chối: nếu chủ nhà đề nghị bạn đăng ký địa chỉ ở một căn hộ hoặc bất động sản khác, điều đó không hiệu quả. Khi địa chỉ đăng ký khác với nơi bạn thực sự sinh sống, sự bảo vệ pháp lý sẽ không được áp dụng. Nghe có vẻ hữu ích nhưng điều đó chuyển rủi ro sang cho bạn.

→ Cách đọc Sổ đăng ký đất đai Hàn Quốc ( 등기부등본 ) → Hướng dẫn đăng ký địa chỉ tại Hàn Quốc sau khi chuyển đến: Dành cho người thuê nhà nước ngoài

Dành riêng cho người thuê nhà nước ngoài

Một vài điểm cần lưu ý có thể khác nhau giữa trường hợp của bạn và người thuê nhà người Hàn Quốc.

• Việc đăng ký địa chỉ có tầm quan trọng gấp đôi. Đối với công dân nước ngoài, 체류지변경신고 của bạn không chỉ liên quan đến việc bảo vệ tiền đặt cọc mà còn gắn liền với thẻ cư trú (ARC) và hầu hết các thủ tục hành chính tiếp theo. Một căn phòng mà bạn không thể đăng ký địa chỉ sẽ tạo ra những vấn đề không liên quan gì đến chính căn phòng đó.

  ⚠️ Thông báo khởi hành: Khi bạn rời khỏi Hàn Quốc vĩnh viễn và nộp lại thẻ cư trú (ARC) tại cửa khẩu sân bay, địa chỉ đăng ký của bạn sẽ tự động bị hủy bỏ theo luật. Bạn không thể duy trì địa chỉ đăng ký của mình từ nước ngoài. Do đó, nếu bạn thuê banjiha hoặc oktapbang, hãy đảm bảo nhận lại toàn bộ tiền đặt cọc vào sáng ngày trả phòng. trước khi đến sân bay.

• Có thể bạn không biết "bình thường" trông như thế nào. Nếu đây là căn hộ đầu tiên của bạn ở Hàn Quốc, bạn sẽ không có cơ sở nào để đánh giá độ ẩm, khả năng cách nhiệt hoặc tuổi đời của tòa nhà. Hãy xem xét một vài phòng bình thường trước khi xem banjiha hoặc oktapbang để bạn có thể phân biệt được sự khác biệt.
• Hãy hỏi thẳng thắn thay vì tự suy đoán. Các trang web đặt phòng ở Hàn Quốc không phải lúc nào cũng ghi rõ phòng là banjiha hay oktapbang như bạn mong đợi, và các bản dịch đôi khi lại bỏ sót hoàn toàn thông tin này. Nếu một phòng có giá rẻ bất thường, hãy hỏi trực tiếp xem phòng đó ở tầng nào: "몇 층이에요? 반지하인가요? 옥탑방인가요?"
• Hãy yêu cầu câu trả lời bằng văn bản. KakaoTalk là ứng dụng ghi chép thông tin tiêu chuẩn ở Hàn Quốc. Bất kể thông tin nào bạn nhận được về lịch sử lũ lụt hay đăng ký địa chỉ, hãy lưu lại bằng tin nhắn.

Lựa chọn giữa chúng

Banjiha phù hợp với bạn nếu Bạn muốn có nhiều không gian hơn với số tiền bỏ ra, không ngại ánh sáng ban ngày hạn chế và thích phòng mát mẻ hơn vào mùa hè. Hãy ưu tiên vị trí cao ráo và nội thất được cải tạo, và những mối quan ngại chính sẽ phần nào được giải quyết.

• Oktapbang phù hợp với bạn nếu Ánh sáng, không khí và không gian ngoài trời rất quan trọng đối với bạn, và bạn không ngại cầu thang. Hãy kiểm tra kỹ khả năng cách nhiệt — đó là sự khác biệt giữa một căn phòng dễ chịu và một căn phòng tốn kém chi phí sưởi ấm — và xác nhận việc đăng ký địa chỉ là khả thi, điều này hầu hết đều dễ dàng.
• Giữa hai người: Phòng oktapbang thường là nơi dễ chịu hơn để sinh hoạt hàng ngày. Phòng banjiha thường có diện tích rộng hơn. Việc lựa chọn phòng nào phụ thuộc vào việc bạn coi trọng không gian hay ánh sáng hơn.
• Đáng để so sánh một cách chính xác: Hãy xem với cùng số tiền đó, bạn có thể thuê được phòng tiêu chuẩn ở khu vực xa hơn một chút, hoặc ở nhà trọ Goshiwon hay nhà ở ghép với giá bao nhiêu. Đôi khi sự đánh đổi này hoàn toàn xứng đáng; đôi khi thì không. Điều đó phụ thuộc vào khu phố và ngân sách của bạn, và chỉ cần mười phút xem danh sách là bạn có thể tìm hiểu được.
• Trên hết, hãy xem trực tiếp. Cả hai loại đều khác nhau rất nhiều, và sự khác biệt giữa một cái tốt và một cái kém chất lượng rất rõ ràng khi nhìn tận mắt, điều mà không thể thấy được qua ảnh.

CheckmateKorea liệt kê các phòng banjiha và oktapbang cùng với mọi thứ khác — nhưng nếu một danh sách có vấn đề về đăng ký địa chỉ, đó chính là điều bạn nên xác nhận trước khi cam kết chứ không phải sau đó. Chúng tôi sẽ kiểm tra và cho bạn biết bằng tiếng Anh những gì bạn thực sự đang ký.

Tìm phòng trên CheckmateKorea →