Hợp đồng tạm thời và hợp đồng chính ở Hàn Quốc ( 가계약 vs 본계약 )

Khi đặt phòng ở Hàn Quốc, quá trình này thường diễn ra qua hai giai đoạn: đầu tiên là... hợp đồng tạm thời ( 가계약 ) để giữ phòng, sau đó hợp đồng thuê chính ( 본계약 ) Bạn thực sự ký hợp đồng để chuyển vào ở. Nếu bạn thuê nhà từ nước ngoài, bước đặt cọc tạm thời cho phép bạn giữ phòng trước khi bay – nhưng đó là một cam kết thực sự, không phải là giữ chỗ miễn phí, và việc hiểu rõ sự khác biệt này rất quan trọng trước khi bạn thanh toán bất cứ khoản tiền nào.

Hướng dẫn này giải thích từng giai đoạn là gì, số tiền bạn bỏ ra sẽ ràng buộc bạn với điều gì và điều gì xảy ra giữa các giai đoạn đó.

Hai giai đoạn, đơn giản vậy thôi.

가계약 (hợp đồng tạm thời) — Bạn đặt phòng bằng cách trả một phần tiền đặt cọc, thường khoảng 10%. Việc này giúp giữ phòng cho bạn và không cho ai khác đặt. Đây là một cam kết ràng buộc, chứ không phải là khoản tiền đặt cọc có thể hoàn lại để xem phòng.

본계약 (hợp đồng chính) — Hợp đồng thuê nhà đầy đủ. Bạn ký hợp đồng này trực tiếp, thường là vào hoặc ngay trước ngày chuyển đến, thanh toán tiền đặt cọc còn lại và tiền thuê tháng đầu tiên, và nhận chìa khóa. Đây là hợp đồng mang lại cho bạn quyền thuê nhà hợp pháp đầy đủ.

Khoảng thời gian giữa hai giai đoạn này tồn tại vì một lý do thực tế: nó cho phép bạn đặt phòng ngay bây giờ và hoàn tất thủ tục ký kết chính thức sau đó — điều mà một người đến từ nước khác cần.

Khoản thanh toán tạm ứng thực chất ràng buộc bạn điều gì?

Đây là phần bạn cần hiểu rõ trước khi thanh toán, vì nó thường khiến nhiều người bất ngờ.

Khoản thanh toán tạm ứng là một cam kết, chứ không phải là khoản phí giữ chỗ mà bạn có thể hủy bỏ bất cứ lúc nào. Theo thông lệ của Hàn Quốc, việc đặt cọc tiền để giữ phòng ( 가계약금 ) tạo thành một thỏa thuận ràng buộc. Cụ thể như sau:

• Nếu bạn tiếp tụcKhoản thanh toán tạm ứng này sẽ được tính vào tiền đặt cọc của bạn. Bạn sẽ không mất nó — đó chỉ đơn giản là khoản trả góp đầu tiên.
• Nếu bạn rút lui — bạn đã thay đổi ý định, tìm được nơi khác, kế hoạch của bạn đã thay đổi — nói chung là bạn Đừng lấy lại nóChủ nhà đã rút phòng khỏi danh sách cho thuê dựa trên sự cam kết của bạn, và điều đó có cái giá của nó.
• Nếu chủ nhà rút lui: Theo Luật Dân sự Hàn Quốc (Điều 565), nếu chủ nhà hủy hợp đồng mà không có lý do chính đáng, Họ có nghĩa vụ pháp lý phải hoàn trả gấp đôi số tiền tạm ứng ( 배액상환 ). hoàn trả lại cho bạn như một khoản bồi thường.

⚠️ Quy tắc thực tế: Chỉ đặt trước phòng mà bạn đã chọn. Đừng đặt cọc tạm thời cho nhà hai phòng để "giữ các lựa chọn của bạn" — bạn sẽ mất một trong số đó. Việc đặt phòng có giá trị chính vì nó mang tính ràng buộc; đó là điều khiến việc giữ phòng trở nên có hiệu lực.

Vì sao lại làm theo cách này (và tại sao nó có lợi cho bạn)

Đối với người thuê nhà từ nước ngoài, cấu trúc hai giai đoạn thực sự hữu ích:

• Bạn có thể đặt phòng trước khi đến. Nếu không có nó, bạn sẽ đến Hàn Quốc mà không có gì được sắp xếp và phải tìm kiếm và ký kết mọi thứ trong những ngày đầu tiên.
• Quá trình xác minh chi tiết diễn ra khi bạn có thể thực hiện nó một cách chính xác. — Trực tiếp, tại thời điểm ký hợp đồng chính, khi bạn có thể xem phòng và kiểm tra các giấy tờ.
• Bạn không ký kết một cam kết pháp lý kéo dài cả năm từ phòng ngủ của mình ở một quốc gia khác. Bạn đang tạo không gian cho cuộc gặp, rồi mới chính thức hóa nó khi đã có mặt tại hiện trường.

Điều khoản giữ lệnh là có tính ràng buộc. Đó là cơ chế hoạt động đúng như dự định, không có mánh khóe gì cả.

→ Đặt phòng khách sạn tại Hàn Quốc khi đang ở nước ngoài

Điều gì xảy ra giữa 가계약 và 본계약

Sau khi đặt chỗ xong, đây là trình tự các bước để ký hợp đồng chính:

1. Xác nhận chi tiết bằng văn bản. Ngày dọn vào, tiền đặt cọc, tiền thuê hàng tháng, thời hạn hợp đồng, những gì được bao gồm. Những việc này nên được giải quyết ở giai đoạn sơ bộ, không nên để đến ngày ký hợp đồng mới bàn giao.

2. Lên lịch ký kết hợp đồng chính. Thông thường là vào hoặc ngay trước ngày bạn chuyển đến. Hãy xác nhận địa điểm, thời gian, ai sẽ có mặt và những thứ cần mang theo (hộ chiếu và thẻ cư trú nếu có).

3. Chuẩn bị cho ngày mới. Hãy chuẩn bị sẵn tiền đặt cọc còn lại và tiền thuê tháng đầu tiên theo hình thức mà chủ nhà yêu cầu. Sắp xếp để xem phòng thực tế và kiểm tra sổ đăng ký bất động sản ( 등기부등본 ) trước khi ký hợp đồng.

4. Ký vào 본계약 và thanh toán số tiền còn lại. Hãy đọc kỹ hợp đồng — tốt nhất là nên dịch trước, chứ không phải đọc lần đầu tiên khi ngồi đối diện nhau. Thanh toán khoản tiền đặt cọc còn lại và nhận chìa khóa.

5. Ngay sau đó: Hãy điền 확정일자 (chỉ cần hộ chiếu, không cần thẻ cư trú) vào hợp đồng của bạn, sau đó tiến hành đăng ký cư trú nước ngoài và đăng ký địa chỉ.

→ Bạn đã đặt phòng ở Hàn Quốc: Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo?

→ Giải thích Hợp đồng Thuê nhà Hàn Quốc: 13 Điều khoản mà mọi người thuê nhà nước ngoài cần hiểu

→ Cách đọc Sổ đăng ký đất đai Hàn Quốc ( 등기부등본 )

Những điều cần kiểm tra trước khi thanh toán tạm ứng

Mặc dù quá trình xác minh kỹ lưỡng diễn ra ở hợp đồng chính, nhưng một số việc cần được thực hiện ở giai đoạn tạm thời — bởi vì một khi bạn đã thanh toán, việc hủy bỏ sẽ khiến bạn phải trả giá.

• Các điều khoản được ghi bằng văn bản: ngày chuyển vào, tiền đặt cọc, tiền thuê nhà, thời hạn
• Khoản thanh toán này được tính vào mục đích gì Và điều gì sẽ xảy ra nếu một trong hai bên rút lui?
• Căn phòng đó là có thật và đúng như mô tả. — Video hướng dẫn trực tiếp nếu bạn ở xa
• Điều đó có nghĩa là bạn đủ tự tin để cam kết. — bởi vì đây là một cam kết

Nếu bạn đặt phòng qua nền tảng, việc đặt phòng và phê duyệt của chủ nhà sẽ được xử lý giúp bạn, và khoản thanh toán sẽ được trừ vào tiền đặt cọc — nhưng cam kết vẫn như nhau. Hãy đặt phòng khi bạn đã quyết định.

💡 Nhận Điều khoản Tạm thời bằng Văn bản (KakaoTalk/SMS/Trang web): Trước khi gửi bất kỳ khoản tiền nào, hãy đảm bảo chủ nhà hoặc người đại diện gửi cho bạn một tin nhắn bằng văn bản nêu rõ chi tiết. Số căn hộ chính xác, tiền đặt cọc, tiền thuê hàng tháng, ngày chuyển vào và tổng thời hạn hợp đồng.Theo án lệ của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, một thỏa thuận tạm thời chỉ có hiệu lực pháp lý khi các điều khoản cốt lõi này được ghi lại bằng văn bản.

Phiên bản ngắn gọn

Hợp đồng thuê nhà tạm thời là một công cụ thực sự hữu ích khi thuê nhà ở Hàn Quốc, đặc biệt là đối với người nước ngoài. Hãy coi nó như một cam kết thực sự đối với căn phòng bạn đã chọn, chứ không phải là một lựa chọn miễn phí để giữ chỗ trong khi bạn tiếp tục tìm kiếm.

Việc đặt phòng rồi ký hợp đồng thuê nhà đầy đủ, bằng một ngôn ngữ mà bạn vẫn đang học, là điều khiến nhiều người thuê nhà nước ngoài cảm thấy bối rối. CheckmateKorea xử lý cả hai giai đoạn — đặt phòng, sự chấp thuận của chủ nhà và hợp đồng chính — với sự hỗ trợ thân thiện dành cho người nước ngoài.

Tìm và đặt phòng →