韓国の賃貸契約更新ガイド：あなたの権利、賃料上限5％、そして暗黙の更新

韓国での賃貸契約期間は通常2年間です。契約期間が満了に近づくと、いくつかのことが起こります。どのことが起こるかは、あなたと大家さんの行動、そして多くの外国人テナントが気づいていない、法律で保障されている権利によって決まります。

このことを理解すれば、思っていたよりも長く滞在でき、家主が要求するよりもはるかに低い家賃の値上げで済む可能性があります。このガイドでは、賃貸契約が終了した際に実際に何が起こるのかを解説します。

リース契約が継続する3つの方法

2年間の任期が満了した後、引き続き勤務するための道は3つあり、それぞれ内容が異なります。

1. 暗黙の更新 ( 묵시적 갱신 )

あなたも家主も、法律で定められた期間内に何も言わない場合-間 6ヶ月と2ヶ月 家主の期限切れ前に、 少なくとも 2ヶ月 テナントの期限切れ前に―リース契約は全く同じ条件でさらに2年間自動的に更新されます。

家賃も敷金も何もかも以前と同じ。あなたも大家さんも何もする必要はない。ただ現状維持だ。

暗黙の更新の重要な特徴： リース契約はあと2年残っているが、 いつでも好きな時に終了できます。 通知すれば、それは効力を発揮する。 3ヶ月後つまり、暗黙の更新により、さらに2年間の保障が受けられるということです。 そして 3ヶ月前の通知で退去できる柔軟性――これはテナントにとって本当に有利な条件だ。

2. リクエストされた更新 ( 계약갱신청구권 )

2020年の法改正以降、 契約更新を要求する権利。 賃貸契約期間を2年間延長するよう、一度だけ大家に要求することができます。 6～2ヶ月前 あなたの賃貸契約は終了します。

• 家主 しなければならない 特定のケース（下記参照）を除き、許可する。
• 家賃の値上げは 上限は5％ 家主はそれ以上の要求はできない
• これにより、 2 + 2 = 4 年 賃貸借

これは正当な権利であり、家主が自由に拒否できる要求ではない。

3. 合意された更新 ( 합의 갱신 )

あなたと大家はただ 新たな条件を交渉する そして、新たな契約書に署名する――おそらく賃料や契約期間を変更するだろう。これは双方の交渉であり、自由に合意しているため、5％の上限が自動的に適用されるわけではない。

家賃または敷金が変更になった場合（5% の増加であっても）、新しい書面による契約または追加契約書に署名する必要があります (특약서) その後、更新された リースレポート ( 전월세 신고 ) 30日以内に、新しい 固定日付 ( 확정일자 ) 更新された預金額を保護するため。

なぜその違いが重要なのか

これらは単なるレッテルではなく、あなたのお金と選択肢に影響を与えるものです。

5%の上限は更新請求権（ 계약갱신청구권 ）にのみ適用されます。 賃貸契約の3ヶ月前に家主があなたに近づいてきて「契約を更新しましょう。ただし、家賃は10％上がります」と言ったら、それは 同意しました 更新の場合、上限は適用されません。ただし、それに同意した場合に限ります。

しかし、代わりに更新申請をすぐに実行することもできます。 家主が5%以上の値上げを要求してきた場合、 계약갱신청구권を利用して値上げ幅を5%に抑えることができます。このことを知っていれば、交渉は全く違ったものになります。

💡 韓国のテナントが使う戦略：リース契約を自動更新する 暗黙の更新 まず（あと2年間、家賃は同じ）、それからあなたの 계약갱신청구권 後で。暗黙の更新はリクエスト権の使用とはみなされないため、これらを積み重ねることができます: 2 年の初期 + 2 年暗黙の更新 + 2 年リクエスト = 最大 6年あらゆる状況で必ず効果があるとは限りませんが、知っておく価値はあります。

家主が契約更新の申し出を拒否できる場合

更新要求権は強力だが、絶対的なものではない。家主は特定のケースでは更新を拒否することができ、主なケースは以下のとおりである。

• 家主またはその近親者がその物件に居住する。 これが最も共通点である。
• あなたは賃貸契約に重大な違反を犯しました ― 多額の家賃滞納（2か月分以上）、無許可の転貸、重大な損害。
• 解体または再建 適切に計画され、開示された。

⚠️ 家主が「自分が住む」という理由で契約更新を拒否し、その後別の人に部屋を貸した場合、家主はあなたに賠償金を支払う義務を負う可能性があります。「自分が住む」という理由は、悪用すると罰せられるため、法的効力を持つのです。

何をすべきか、そしていつすべきか

賃貸契約終了の6ヶ月～2ヶ月前 重要な窓です。 更新に関する決定は、この段階で行われます。

滞在をご希望の場合：

• 暗黙の自動更新（何もしない、同じ条件）に頼るか、更新請求権を行使するか（2年間保証、上限5%）を決定してください。
• 家主が5%を超える金額を要求している場合は、家賃上限を設定するために계약갱신청구권を利用できることを覚えておいてください。
• 新しい合意事項はすべて書面で入手してください。賃料が変更になった場合は、 확정일자と賃貸契約書を再作成してください。

退会をご希望の場合：

• 契約条件に従って通知する
• 通知期間内かどうか確認してください。期間を過ぎると、賃貸契約は自動的に更新される可能性があります（ただし、3ヶ月前の通知で解約できることを覚えておいてください）。

不明な場合は： 暗黙の契約更新は、多くの場合、テナントにとって有利なデフォルト設定です。つまり、契約条件はそのまま維持され、3ヶ月前の予告で退去する権利も保持されます。

💡 あなたの意思を証明する書面を保管してください。 契約更新請求権を行使する際（계약갱신청구권電話だけに頼らないでください。カカオトークのメッセージ、テキスト、またはメールで、以下の内容を明確に伝えてください。 「私は住宅賃貸保護法に基づき、契約更新を求める権利を行使します。」 （"주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사합니다."このテキストのスクリーンショットを記録のために保存してください。

→ 韓国退去ガイド：敷金全額を取り戻す方法 → 韓国の不動産登記簿の読み方 ( 등기부등본 )

特に外国人テナント向け

これらの権利は、韓国の賃借人と同様にあなたにも適用されます。 国籍によって、更新請求権、賃料上限5％、または暗黙の更新が変わることはありません。外国人テナントは、更新時に家主が提案する内容を何でも受け入れなければならないと思い込んでいる場合がありますが、そうではありません。

ビザの更新時期に合わせて手続きを行ってください。 更新する権利と、韓国に滞在する権利は別物です。ビザの将来が不確実な場合は、さらに2年間滞在するかどうかを判断する際にその点を考慮に入れてください。ただし、更新された賃貸契約であっても、予告次第で解約できることを覚えておいてください。

家賃が変更になった場合は、書類を再作成してください。 新しい契約を結ぶということは、新しい확정일자と新しい賃貸契約書が必要になります。これらは、あなたの敷金を守るための重要な手続きです。契約更新の際に、古い契約書にあなたの保護がそのまま残ってしまうことのないように注意してください。

→韓国でのビザ延長と住所変更：更新すべき内容と時期 → 韓国の賃貸借報告制度 ( 전월세 신고제 ): 外国人テナントが知っておくべきこと

要約版

韓国の賃貸契約が終了する際、あなたが思っている以上に多くの選択肢があります。多くの場合、何もしなくても既存の契約条件を維持できますし、家主がそれ以上の値上げを要求しても、最大でも5%の値上げで強制的に更新することも可能です。また、自動更新後でも3ヶ月前の予告で退去することもできます。重要なのは、契約終了の6ヶ月前から2ヶ月前までの期間が来る前に、これらのことを知っておくことです。期間が過ぎてからでは意味がありません。

韓国での賃貸契約更新には、外国人にとって見落としがちな権利や期限が伴います。CheckmateKoreaは、外国人テナントが契約更新時の選択肢を理解し、必要な書類手続きを代行するお手伝いをします。

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