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韓国の賃貸借契約解説：外国人借主が必ず理解すべき13の条項

韓国の賃貸借契約解説：外国人借主が必ず理解すべき13の条項

韓国の不動産会社のほとんどは、英語の契約書を用意していません。渡されるのは、標準的な韓国語の賃貸借契約書（주택임대차표준계약서）です。これは数ページにわたる韓国語の文書で、敷金の金額からシャワーが故障した場合の対応まで、あらゆる事項が記載されています。

このガイドでは各項目について詳しく説明していますので、何に署名するのかを正確に把握することができます。

💡 Checkmate Koreaのサービスをご利用の場合、契約手続きの一環として、英語訳および条項ごとの解説が提供されます。以下のガイドは、標準的な韓国語の賃貸借契約書に基づいています。

韓国の標準賃貸借契約書（住宅賃貸借標準契約書）とは何ですか？

「住宅賃貸借標準契約書」は、韓国全土で用いられている政府が定めた住宅賃貸借契約書の標準様式です。

この標準様式は、4つのセクションにわたる13の主要項目を網羅しています。各項目が何を意味するかを以下に示します。

**韓国の不動産会社の多くは英語の契約書を用意していないため、以下の説明は韓国の契約書に基づいています。Checkmateサービスをご利用の場合は、翻訳が提供されます。

*不動産に関する法律を誰もが完全に理解しているわけではないため、契約の手続きを手伝ってくれる人が必要です。免許を持つ不動産仲介業者は、家主と入居者間の契約を仲介してくれます。

第1節：賃貸物件に関する情報（賃貸住宅の表示）

① 住所（所在地）

賃貸する物件の正確な住所。これが不動産登記簿謄本（등기부등본）に記載されている住所や、実際に内見した物件と一致しているか確認してください。階数や部屋番号の誤りといった些細な不一致であっても、後々法的な問題を引き起こす可能性があります。

② 用途（용도）

「住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）」に基づく保護の対象となるかどうかは、単に登記上の区分ではなく、その建物の実際の物理的な用途によって決定されます。 韓国の裁判所は一貫して、これは契約時点での実際の用途に依存するものであり、登記簿（等기부등본／建築物台帳）への記載内容によるものではないとの判断を下しています。したがって、たとえその物件が商業用または業務用として登記されていても、実際に住居として整備・使用されているのであれば、保護の対象となり得ます。 とはいえ、これは法的な抜け穴というよりは実務上の負担となります。特にオフィステルの場合、登録上の用途と実際の用途が異なる場合、例えば差し押さえや競売などで紛争が生じた際、後から居住用であることを積極的に立証（転入届、実際の居住状況、契約書の文言など）する必要が生じる可能性があります。 そのリスクを軽減するためには、契約書自体に用途が「居住用（주거용）」と明記されていること、および契約締結時点で当該物件がすでに住居として設備が整っている（キッチン、バスルームなど）ことを確認してください。

③ 賃貸物件（賃貸部分）

建物内の特定の部屋または区画。建物全体を借りていない場合は、 建物番号、階数、および部屋番号はすべてはっきりと記入してください。 「3階の1部屋」といった曖昧な説明では不十分です。

第2条：金銭（契約内容 — 第1条）

④ 保証金

保証金の総額です。これは、賃貸契約の開始時に支払って、契約終了時に返還される多額の金額です（正当な理由による控除がない場合に限ります）。この金額が口頭で合意した内容と一致しているか、必ず再確認してください。

⑤ 月額家賃（차임/월세）

毎月の支払額と支払期日（例：「毎月1日に家主の口座へ支払う」など）。契約書に支払先口座番号が記載されており、物件所有者の情報と一致していることを確認してください。

⑥ 管理費

家賃とは別に支払われる、建物の共用設備（通常はエレベーターのメンテナンス、廊下の照明、共用部分の清掃など）にかかる費用。契約書には、定額の場合はその金額を、定額でない場合は対象項目と算定方法を明記すべきである。 契約書に署名する前に、何が含まれているかを確認してください — 管理費に水道代や暖房費が含まれている建物もあれば、含まれていない建物もあります。これにより、実質的な月額費用が50,000～200,000ウォンほど上乗せされる可能性があります。

保証金の支払い方法 — 3つの段階

韓国の預金は、必ずしも一括で支払われるわけではありません。通常、以下の3つの段階に分けて支払われます：

⑦ 頭金（契約金）

「あなたと私はこの契約に合意した」という意味のお金. 契約締結時または契約締結前に支払う — 通常、預金総額の約10％です。 この支払いは、双方が本気であることを示している。 一度支払いが済んでしまえば、どちらの当事者もそう簡単に契約を撤回することはできない： 家主が契約を解除した場合は、手付金の2倍を返還しなければなりません。あなたが契約を解除した場合は、手付金は全額没収されます。

⑧ 中間金（중도금）

頭金と最終残金の間の途中支払い。少額の保証金の場合、この手順が省略されることがよくあります。多くのワンルーム賃貸契約では、頭金の支払いの後に直接残金の支払いへと進むのが一般的です。

⑨ 残金

入居日当日またはそれ以前に支払う、残りの敷金。 このお支払いが完了した後、鍵をお受け取りいただけます。 送金当日に、残高の支払先口座をもう一度確認してください — 送付する前に、不動産登記簿に記載されている所有者の氏名と一致していることを確認してください。

第3条：賃貸借期間（第2条 — 賃貸借期間）

⑩ 賃貸借期間（임대차기간）

賃貸契約の開始日と終了日。韓国の法律では、契約期間が2年未満と定められていても、2年間（「住宅賃貸借保護法」に基づく最低保護期間）は居住する権利があります。ただし、契約終了日前に退去したい場合は、 契約を早期に解除するには、家主に対して少なくとも2か月前の書面による通知が必要です。 — そして、新しい入居者を見つけることへの大家さんの協力。

⚠️ 10週間の語学プログラムに参加する留学生にとって、これは最もよくあるトラブルの原因の一つです。滞在期間が1年未満となる場合は、契約書に署名する前に早期解約の条件を明確に確認するか、短期の賃貸契約を受け入れてくれる大家を探してください。

第4節：修理の責任（第3条および第4条）

⑪ 入居前の修繕（第3条 — 入居前の修繕）

入居前に修理が必要な箇所（シャワーが壊れている、壁に損傷がある、ボイラーが故障しているなど）がある場合、この条項において、家主は特定の期日までにそれらを修理することを約束します。 内見中に不具合に気づいた場合は、その内容をここに記載し、完了期限も併せて明記してください。 「後で直しておく」という口頭での約束には法的拘束力はありません。

⑫ 継続的な修繕義務（第4条 — 使用・管理・修繕）

本条項では、賃貸借期間中の修繕責任の所在について定めています：

⚠️ これが重要な理由： 入居から2ヶ月後にシャワーが故障し、入居時にその状態を記録しておかなかった場合、家主はあなたが壊したと主張する可能性があります。 荷物を運び込む前に、すべての部屋を隅々まで写真に撮っておきましょう、また、既存の欠陥があれば書面に記録し、可能であれば両当事者が署名してください。

第5節：特約事項（第12条 — 特約事項）

⑬ 特約事項

このセクションには、標準書式以外で合意された事項を記載します。一般的な特別合意には、次のようなものがあります：

⚠️ このセクションをよくお読みください。 家主は、賃借人の権利を制限する条項を契約書に盛り込むことがあります。例えば、管理費の値上げに対して異議を申し立てる権利を放棄することや、退去の通知期間を異常に短くすることに同意することなどです。このセクションの条項で理解できない点があれば、署名する前に不動産仲介業者に説明を求めてください。

第6節：当事者――家主、賃借人、および仲介業者

最後のセクションでは、関係者全員の身元が確認されています：

契約書の末尾にある代理人の印鑑（도장）は、免許を持つ代理人が取引を確認し、その成立を仲介したことを証明するものです。 このスタンプは法的責任を生じさせます — 仲介業者が虚偽の情報を提供した場合、その責任を問われる可能性があります。仲介業者の捺印がない契約書では、万が一問題が発生した際の救済手段が限られてしまいます。

外国人賃借人が見落としがちな3つの条項

韓国で何千人もの外国人賃借人と取引をしてきた経験から、契約において最も問題になりやすい点は以下の通りです：

1. 用途 — 「住宅用」と記載されていることを確認してください その建物が商業用ではなく、住宅用（주거용）として登録されているか確認してください。これにより、『住宅賃貸借保護法』があなたの敷金を保護の対象とするかどうかが決まります。

2. 管理費の内訳 「管理費80,000ウォン」という表示だけでは、具体的に何が含まれているのかはわかりません。契約書に署名する前に、内訳を詳しく確認しましょう。電気代、ガス代、水道代、インターネット代、エレベーター利用料などは、建物によって扱いが異なります。

3. 早期解約の条件 ほとんどの賃貸契約では、1～2年の賃貸期間が想定されています。早期に退去する必要がある場合は、家主の了解が必要であり、通常は3ヶ月前に通知しなければなりません。もしこの条件がご自身の状況に合わない場合は、契約書に署名する前に、特別条項の欄にその旨を盛り込むよう交渉してください。

韓国の賃貸契約書は、各項目の意味さえ分かれば、それほど難しくありません。 この標準書式は、実際には入居者に配慮して作成されているのですが、難点はすべて韓国語で書かれていることです。 金がかかっている状況で、プレッシャーを感じながら韓国語の法律文書を読むこと？ 一人でやる必要はありません。契約手続きの全過程を通じて、CheckmateKoreaの担当者が同行します。 契約締結の場に専門家を同席させましょう →

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