韓国の賃貸契約を解説：外国人賃借人が必ず理解しておくべき13の条項
韓国の不動産会社のほとんどは英語の契約書を提供していません。受け取るのは、標準的な韓国語の賃貸契約書（ 주택임대차표준계약서 ）で、敷金の金額からシャワーが故障した場合の対応まで、あらゆる事項を網羅した数ページにわたる韓国語の文書です。
このガイドでは各項目について説明しているので、署名する内容を正確に理解できます。
💡 Checkmate Koreaのサービスをご利用の場合、契約手続きの一環として英語の翻訳と条項ごとの説明が提供されます。以下のガイドは、韓国の標準的な賃貸契約書に基づいています。
韓国の標準的な賃貸契約書( 주택임대차표준계약서 )とは何ですか?
주택임대차표준계약서は、韓国全土で使用されている政府標準の住宅賃貸契約書です。
標準様式は4つのセクションにわたる13の主要項目を網羅しています。それぞれの項目の意味は以下のとおりです。
韓国の不動産会社のほとんどは英語の契約書を提供していないため、以下の説明は韓国語の契約書に基づいています。Checkmateサービスをご利用の場合は翻訳が提供されます。
- 賃貸住宅の情報 : 基本情報 借りている家について。
- 敷金、月額家賃、管理費 : いつ、いくら支払うか 家主。
- 賃貸期間 : どのぐらいの間 あなたは家を借りて、 正確な日付
- 修理 : 服用方法 修理の責任
- 特別協定 : 家主と借主が交わした追加の誓約
- 家主、テナント、不動産業者 : 契約相手に関する情報
不動産法を完全に理解している人は多くないため、契約書の作成を手伝ってくれる人が必要です。不動産免許を持つエージェントは、家主とテナント間の契約書の作成を支援します。
セクション 1: 賃貸物件に関する情報 ( 임차주택의 표시 )
① 住所 ( 소재지 )
賃貸物件の正確な住所を記入してください。 등기부등본登記簿に記載されている住所と、実際に内見した物件の住所が一致していることを確認してください。階数や部屋番号など、些細な違いでも後々法的トラブルにつながる可能性があります。
② 用法 ( 용도 )
住宅賃貸保護法（ 주택임대차보호법 ）の適用範囲は、建物の登録区分だけでなく、実際の物理的な用途によって決まります。韓国の裁判所は、建物が登記簿（ 등기부등본 / 건축물대장 ）にどのように記載されているかではなく、契約時の実際の用途が適用されるという判決を一貫して下しています。したがって、たとえユニットが商業用または事業用として登録されていても、実際に住居として設置され使用されている場合は保護される可能性があります。とはいえ、これは法的な抜け穴ではなく、実務上の負担を生み出します。特にオフィステルテルのユニットの場合、登録された用途と実際の用途が異なると、例えば差し押さえや競売などで紛争が生じた場合、後日、居住用であることを積極的に証明する必要が生じる可能性があります（入居登録、実際の居住、契約書の文言など）。そのリスクを軽減するために、契約書自体に用途が居住用（ 주거용 ）と明記されていること、そして契約締結時に既に住居として設備が整っていること（キッチン、バスルームなど）を確認してください。
③ 賃貸物件 ( 임차할 부분 )
建物内の特定の部屋またはユニット。建物全体を借りるのではなく、 建物番号、階数、部屋番号はすべて明確に記入してください。 「3階のワンルーム 」といった漠然とした説明では不十分です。
セクション 2: お金 ( 계약내용 — 제 1 조 )
④ 保証金（ 보증금 ）
敷金の総額。これは、賃貸契約開始時に支払う高額な金額で、契約終了時に返金されます（正当な控除がない場合）。この金額を、口頭で合意した金額と照らし合わせて確認してください。
⑤ 月額家賃 ( 차임 / 월세 )
毎月の支払金額と支払期日（例：「毎月1日に家主の口座へ支払う」）。契約書に記載されている支払口座番号が、物件所有者の情報と一致していることを確認してください。
⑥ 維持費 ( 관리비 )
共用建物のサービス（通常はエレベーターのメンテナンス、廊下の照明、共用清掃など）のために家賃とは別に支払う費用。契約書には、固定金額（ 정액인 경우 ）または項目と計算方法（ 정액이 아닌 경우 ）を明記する必要があります。 署名する前に、何が含まれているか確認してください。 建物によっては、管理費に水道光熱費が含まれている場合と含まれていない場合があります。これにより、実質的な月額費用が5万ウォンから20万ウォン増加する可能性があります。
保証金の支払い方法 ― 3つの段階
韓国の預金は必ずしも一括で支払われるわけではありません。通常は3つの段階に分けて支払われます。
⑦ 頭金 ( 계약금 )
「あなたと私はこの契約に同意しました」という意味のお金契約締結時または契約締結前に支払われる — 通常は預金総額の約10％程度です。 この支払いは、双方が約束を履行する意思があることを示すものです。 一度支払いを済ませると、どちらの当事者も簡単には取り消すことができない。 家主が契約を解除した場合、手付金の2倍を返還しなければなりません。あなたが契約を解除した場合、手付金は全額没収されます。
⑧ 中間支払い ( 중도금 )
頭金と最終残高の間の中間支払い。少額の頭金の場合はこのステップが省略されることが多く、多くのスタジオ賃貸契約では頭金から直接残高の支払いへと進みます。
⑨ バランス（ 잔금 ）
残りの保証金は、入居日当日またはそれ以前に支払われます。 この支払いが完了すると、鍵を受け取ることができます。 送金当日に、残高支払い口座をもう一度確認してください。 送信する前に、不動産登記簿に記載されている所有者名と一致していることを確認してください。
セクション 3: リース期間 ( 제 2 조 — 임대차기간 )
⑩ リース期間 ( 임대차기간 )
賃貸借契約の開始日と終了日。韓国の法律では、契約書に2年未満と記載されていても、2年間（住宅賃貸保護法に基づく最低保護期間）滞在する権利があります。ただし、契約終了日より前に退去したい場合は、 早期解約には、家主への少なくとも2ヶ月前の書面による通知が必要です。 そして、新しい入居者を見つける上での大家の協力も必要です。
⚠️ 10週間の語学プログラムに参加する留学生にとって、これは最もよくあるトラブルの一つです。滞在予定期間が1年未満の場合は、契約書に早期解約条項を明記してから署名するか、より短い期間の賃貸契約を受け入れてくれる大家を探しましょう。
セクション 4: 修理責任 ( 제 3 조 & 제 4 조 )
⑪ 入居前修理 ( 제 3 조 — 입주 전 수리 )
入居前に修理が必要な箇所（壊れたシャワー、損傷した壁、故障したボイラーなど）がある場合、この条項では、家主が特定の期日までにそれらを修理することを約束します。 内覧中に何らかの不具合に気づかれた場合は、完了期限とともにこちらにリストアップしてください。 「後で直します」という口頭での約束は、法的拘束力を持たない。
⑫ 継続的な修理責任 ( 제 4 조 — 사용 · 관리 · 수선 )
この条項は、賃貸期間中の修繕責任を誰が負うかを定めています。
- 家主の責任 ( 임대인부담 ): 主要な構造修繕、重要なシステム（暖房、配管、電気配線）、通常の使用で摩耗する品目
- テナントの責任 ( 임차인부담 ): 入居者自身の使用によって生じた軽微な修理 ― 電球の破損、入居者が引き起こしたタイルのひび割れ、日常的な小さな摩耗
⚠️ これが重要な理由： 入居から2か月後にシャワーが故障した場合、入居時にその状態を記録していなければ、大家はあなたが故障させたと主張する可能性があります。 荷物を運び込む前に、すべての部屋を念入りに写真に撮っておきましょう。また、既存の欠陥があれば書面で記録し、可能であれば両当事者が署名すること。
セクション 5: 特別協定 ( 제 12 조 — 특약사항 )
⑬ 特別協定 ( 특약사항 )
ここは、標準書式以外で合意された事項を記載するセクションです。一般的な特別合意事項には以下のようなものがあります。
- 入居者が特定の期日までに住民登録（外国人の場合は住民체류지변경신고 ）と日付確認（ 확정일자 ）を完了することを確認する。
- 契約締結後、家主が物件に新たな抵当権を設定しないことに同意する。
- 建物の解体や再建計画がないことを確認しました。
- 転貸、ペット飼育、内装変更の許可または禁止
- ユニット内に残しておく具体的な物品（家電製品、家具など）について合意する
⚠️ このセクションをよく読んでください。 家主は、テナントの権利を制限する条項を追加することがあります。例えば、管理費の値上げに異議を申し立てる権利を放棄させたり、退去通知期間を異常に短くすることに同意させたりする条項などです。このセクションの条項が理解できない場合は、署名する前に代理人に説明を求めてください。
第6条：当事者 ― 貸主、借主、および代理人
最終章では、関係者全員の身元が確認される。
- 家主 ( 임대인 ): 氏名、住所、ID番号は不動産登記簿の情報と一致していなければなりません。
- テナント ( 임차인 ): 氏名、住所、パスポート／ARC番号
- 認定代理店 ( 개업공인중개사 ): 氏名、免許番号、事務所住所、印鑑
契約書の下部にある代理人の印鑑（ 도장 ）は、免許を持った代理人が取引を確認し、円滑に進めたことを証明するものです。 この切手は法的責任を生み出す 代理人が虚偽の情報を提供した場合、責任を問われる可能性があります。代理人の印鑑がない契約書は、何か問題が発生した場合の救済措置が少なくなります。
外国人賃借人が見落としがちな3つの条項
韓国で数千人の外国人賃借人と仕事をしてきた経験から、最も問題を引き起こしやすい契約上のポイントは以下のとおりです。
1. 使用区分 ― 「住宅用」と記載されていることを確認してください。 建物が商業用ではなく、住宅주거용として登録されていることを確認してください。これにより、住宅賃貸保護法が敷金の補償対象となるかどうかが決まります。
2. 維持費の内訳 「 관리비 80,000ウォン」という表示だけでは、何が含まれているのか全く分かりません。契約書にサインする前に、必ず明細を確認してください。電気、ガス、水道、インターネット、エレベーター使用料などは、建物によって扱い方が異なります。
3. 早期解約条件 ほとんどの賃貸契約は1～2年の賃貸期間を前提としています。もし早期退去が必要な場合は、家主の協力が必要であり、通常は3ヶ月前に通知しなければなりません。もしこれがご自身の状況に合わない場合は、契約書に署名する前に、特約条項に盛り込むよう交渉してください。
韓国の賃貸契約書は、各項目の意味さえ理解すれば、問題なく扱える。 標準書式は実際にはテナントに配慮して設計されているのだが、問題はそれがすべて韓国語で書かれていることだ。 プレッシャーのかかる状況で、しかも金銭が絡む中で、法律用語としての韓国語を読む？ 一人でやる必要はありません。CheckmateKoreaのマネージャーが契約手続き全体を通して同行します。 契約締結に専門家を同伴しましょう →