韩国的霉菌和冷凝问题：究竟是谁的错？

你发现浴室天花板上长出了霉菌，衣柜后面出现了黑点，或者每个冬日的清晨，窗户内侧都凝结着水汽。紧随其后的问题，也是引发争论的关键所在： 这是房东的问题，还是你的问题？

在韩国，答案取决于…… 原因 ——而这正是房东和租客争论的焦点。本指南将解释责任的实际划分方式，以及如何在纠纷中避免对自己不利。

原则：缺陷与生活方式

韩国法律规定，房东有责任保持房屋适宜居住，这包括因霉菌引起的房屋损坏。 建筑缺陷。 但租户有义务合理使用房屋，这包括因……造成的霉菌。 空间的利用和通风方式。

所以，划分问题在于： 是建筑物本身造成的，还是生活习惯造成的？

问题在于这些问题相互交织。隔热不良的墙壁（房东的问题）加上从不开窗的租户（租户的问题）都可能导致霉菌滋生——这就是为什么这类案件会引发争议。

→ 您搬进去后发现问题：维修和缺陷

为什么冷凝现象通常是争议的焦点？

韩国公寓里冬季霉菌的出现大多始于 凝结（ 결로 ）。 温暖潮湿的室内空气接触到冰冷的表面——例如单层玻璃窗或未隔热的外墙——就会凝结水滴。如果不加处理，这些水滴就会滋生霉菌。

论证过程如下：

• 租户说： 墙壁冰冷是因为隔热性能差——这是建筑缺陷，是房东的问题。
• 房东说： 你不通风，在室内晾衣服，从来不开暖气——这是生活方式问题，是租户的问题。

通常情况下，这两种说法都部分正确。韩国法院在审理纠纷时会考察具体事实：隔热效果有多差，租户是否采取了合理的通风和取暖措施，以及问题是否在租户入住前就已存在。

实际意义： 如果你能证明自己已尽到应尽的责任——保持通风、合理供暖、不阻碍空气流通——就能极大地增强你的立场。能够证明合理使用情况的租户，可以有力地主张残留霉菌属于房屋缺陷。而整个冬天都紧闭门窗的租户，则很难提出异议。

💡 关于 Banjiha 和 Oktapbang 的说明： 半반지하和옥탑방房由于通风不良或外墙隔热差，结构上更容易受潮和结露。如果您居住在这类房屋中，持续运行除湿机并拍摄入住时的房屋状况照片就显得尤为重要。

从第一天起就保护好自己

最重要的一步是在霉菌出现之前完成的： 入住时请记录房屋状况。

• 搬家当天，拍摄每个房间的照片和视频，并添加时间戳——尤其要注意浴室、窗框、墙基以及家具摆放位置的背面。
• 如果有的话 任何现有的霉菌或潮湿拍照后立即以书面形式发送给房东。
• 保留该记录

这就是保护你的地方。如果霉菌在你入住前就存在，你入住时拍摄的照片可以证明它是之前就存在的——这是房屋结构的问题，而不是你造成的。如果没有这份记录，房东就可以声称是你造成的。

⚠️ 迁出存款风险 ( 원상복구 의무 ): 根据《民法》第615条，租户在搬出时有义务恢复房屋原状。如果严重霉菌滋生被证实是由于租户的疏忽（通风不良或维护원상복구의무 ）造成的，房东可以合法地直接从租户的押金中扣除专业除霉和更换도배비的费用。

→ 韩国公寓看房清单

霉菌出现时该怎么办

1. 尽早行动并做好记录。 一旦发现霉菌，立即拍照并记录日期。霉菌会蔓延，记录其出现的时间和发展过程非常重要。

2. 尽你所能，并且要让别人看到你的贡献。 每天通风，合理使用暖气/除湿机，家具不要紧贴外墙，不要在不通风的房间里晾晒衣物。这样做既有助于解决问题，也表明你合理利用了空间。

3. 以书面形式报告。 请用KakaoTalk具体说明：霉菌在哪里出现，何时出现，以及您认为的成因。请附上照片。如果您认为这是建筑缺陷（例如漏水、防水失效、缺少隔热层），也请说明。

4. 要求进行适当的修复。 如果房屋确实存在缺陷——例如漏水、防水失效——那将是一项重大维修，即使有“租户支付维修费用”的一般条款，也应由房东负责。

当它明显是房东的

某些霉菌毫无疑问是建筑物的问题，这一点毋庸置疑：

• 泄漏 可能是屋顶、楼上单元或爆裂/漏水的管道漏水。
• 防水失效 浴室漏水
• 结构性潮湿 即使不依赖通风系统，空气也能穿透墙壁上升。
• 你搬进来的时候就有的霉菌 （这就是入住记录很重要的原因）

这些都是重大维修，根据韩国法律，无论合同条款中是否有将小修小补转嫁给租户的规定，房东都必须承担这些维修费用。如果房东拒绝进行明显的房屋缺陷维修，则应按照以下升级程序处理：提交书面请求、挂号信（ 내용증명 ）以及免费法律咨询。

当它是真心分享时

有时它确实两者兼具——一堵略显冰冷的墙。 和 通风不足。在这种情况下，实际的解决方案通常是双方共同努力：房东负责建筑方面的改造（例如改善隔热、进行防霉处理、安装浴室通风口），而您则承诺养成良好的通风习惯。

以合作的“让我们一起解决这个问题”的框架为基础，并辅以你已经尽力的证据，往往比单纯的指责争论更容易取得更好的结果——尤其是在事实确实错综复杂的情况下。

实际预防

无论最终责任人是谁，这些措施都能减少霉菌滋生并巩固你的地位：

• 每日通风即使在冬天，也要短暂地打开窗户，以清除潮湿的空气。
• 使用浴室排气扇 或者淋浴后打开窗户
• 家具应与外墙保持几厘米的距离。 这样空气才能流动。
• 不要晾晒衣物 在一个封闭、不通风的房间里
• 运行除湿机 在潮湿的月份，或者在衣柜里使用吸湿剂（ 제습제 ）。
• 合理加热 冬天，从未供暖的房间更容易结露。

简短版

在韩国，霉菌责任归根结底取决于原因： 房屋结构缺陷是房东的责任，生活方式造成的冷凝是租户的责任。冬季常见案件之所以争议不断，是因为它们往往兼具两者特点。决定案件走向的两件事是：你的 入住记录 证明先前存在的事实，以及你向你展示的能力 合理利用了空间。 两者都要做，以书面形式清楚地报告，如果房屋确实存在缺陷，则房东有责任进行修复。

在韩国，霉菌纠纷的解决取决于原因和证据，因此独自处理此类纠纷非常困难。Checkmate Korea提供的调解支持服务可以帮助外国租户记录、报告并与房东解决此类问题。 获取和解支持 →