搬进去之后发现问题：韩国的维修和缺陷
你搬进了韩国的公寓，却发现出了问题。浴室墙壁上长出了霉菌。天花板漏水。热水器在寒冷的第一周就无法供暖。看房时看起来水压正常，现在却不行了。
问题始终如一： 这是谁的责任？我该如何解决这个问题？ 在韩国，答案主要取决于…… 尺寸 问题的症结在于——法律比许多外国租户意识到的要清晰得多，也更有利于你。
基本原则：大问题是房东的责任。
韩国法律规定了一项默认条款，租赁合同很难轻易推翻该条款。根据《民法》（ 민법 제 623 조 ），房东必须交付房产，并且 在整个租赁期间保持其处于适于使用的状态。 那不是礼貌，而是法律义务。
法院根据维修规模划定了明确的界限：
房东的责任——重大维修和重要系统：
- 漏水（天花板、水管、防水层）
- 锅炉故障/供暖
- 电气系统故障
- 结构问题——墙体裂缝、严重损坏
- 管道和供水
- 结构缺陷导致严重霉菌滋生 （潮湿、外部渗水、隔热问题）
- 电表故障，窗户因磨损而破损
租户的责任——日常维护和消耗品：
- 灯泡、淋浴喷头、门锁电池
- 你可以花很少的钱，轻松地进行一些小修小补。
- 您因误用或疏忽造成的损害
- 通风不良、室内湿度过高或缺乏基本维护都会导致霉菌滋生。
- 日常使用中破损的纱窗和玻璃
最高法院的指导原则是：房东对任何严重到足以造成损失的事件负有责任 干扰您正常使用房屋花几千韩元就能修好的闪烁灯泡是你的，冬天不制热的锅炉是他们的。
💡 即使有“租户支付维修费用”的条款，这条原则仍然适用。 韩国法院多次裁定，将维修责任转嫁给租户的一般条款仅适用于…… 次要的 维修。重大维修——例如锅炉、严重漏水、关键系统——无论合同如何规定，房东始终负有责任。一概而论的“ 임차인 부담 ”条款并不能让您承担锅炉故障的责任。
什么才算“干扰正常使用”？
这是决定大多数纠纷的关键测试，因此值得了解。
法院会问，缺陷是否妨碍你正常居住在房屋中——而不是仅仅造成不便或影响美观。
显然是房东的 （干扰生活）：
- 冬天没有暖气
- 水漏进房间了
- 没有热水
- 电气故障导致房间无法使用
灰色地带 （可能被认为不方便而非造成障碍）：
- 门铃能响，但会发出噼啪声
- 轻微外观损伤
- 一个造型别扭但功能齐全的装置
如果房屋缺陷确实妨碍您按预期使用房屋的某些部分，法律会站在您这边。如果只是轻微的不便，房东拒绝出租则更为合理。
举报前须知：保护你的那件事
解决缺陷的关键在于…… 记录这从你搬进来的那天起就开始了，在任何问题出现之前。
入住当天记录房屋状况。 拍摄每个房间、每件电器、电表、墙壁、浴室以及任何已损坏物品的照片和视频——并添加时间戳。立即将任何已存在的物品发送给房东，以便记录它们在你入住前就已存在。
这份入住记录能够区分“房东必须修复的缺陷”和“租客造成的损坏”。如果没有它，纠纷就会变成你我各执一词。有了它，事实真相就能水落石出。
如何报告缺陷
韩国法律规定你有通知义务（ 민법 제 634 조 ）：当房屋需要维修时，你必须告知房东。 毫不迟疑这不仅仅是一项义务——及时以书面形式报告，如果房东拖延，就能为你提供有力的证据。
务必写下来。 在韩国，KakaoTalk是标准的通话记录方式，受到高度重视。电话通话不会留下任何痕迹，但短信会。
要具体、要基于事实。 问题是什么？什么时候开始的？造成了什么影响（例如，“锅炉不制热，房间从周一开始就没暖气了”）。请附上照片或视频。
明确询问维修要求和时间安排。 不是“你能看一下这件事吗？”，而是“请安排修理 X”。
保留每一条信息。 帖子本身就是你的证据。
💡 对于大多数缺陷，事情到此为止——你报告问题，房东安排维修，问题就解决了。以下升级步骤适用于这种情况。大多数房东都会解决合理的问题，尤其是在你明确且书面提出要求时。
如果房东不肯修理
当房东忽视或拒绝进行合理的重大维修时，你有很多选择——但首先要积累记录。
你需要确立的三项要素：
- 房东知道或应该知道这个缺陷。
- 你要求维修，但房东却置之不理。
- 这种疏忽给你造成了实际的、可量化的损害。
这三件事都有短信、照片和收据为证。
您的升级选项：
- 继续以书面形式提出请求。从而清楚地记录房东未作出回应的情况以及经过的时间。
- 自行安排维修并报销费用。 如果房东疏忽了其依法应承担的维修责任，您可以要求房东进行维修并扣除费用——但务必谨慎行事，且仅限于明确的重大维修，并保留之前书面提出的维修请求记录。否则，可能会引发新的纠纷。
- 索赔间接损失。 如果疏忽造成的漏水损坏了您的财物，或者锅炉故障迫使您住在别处，这些费用都可以索赔——前提是您能用短信、照片和收据证明以上三个要素。
- 发送내용증명 ——一份经认证的内容证明信。这是一份正式的、注明日期的记录，证明您已要求维修，而且它本身往往就能促使对方采取行动，因为它表明您是认真的。
- 租金问题（扣留租金）。 如果房东无视重大维修，房租可以停止支付吗？根据韩国最高法院的判例， 你只能按房屋缺陷导致你无法使用该房屋的程度来扣留租金。 如果锅炉故障导致公寓在冬季完全无法居住，您可以合法地拒付租金。但是，如果问题仅影响房屋的一小部分（例如，一扇破损的窗户或一个无法使用的插座），完全停止임차인 의무 위반租金则构成违约。拒付租金前务必咨询法律意见。
专门针对外国租户
语言障碍才是实际障碍，而不是法律障碍。 法律对您和韩国租户的保护力度相同——难点在于如何用韩语进行纠纷解决。书面记录在这里尤为重要：清晰的KakaoTalk聊天记录可以被翻译和理解，而电话争吵则难以做到。
免费帮助是存在的。 这 韩国法律援助公社 ( 대한법률구조공단 , klac.or.kr) 提供免费咨询，并处理涉及外国公民的案件。地方政府的外国人中心也可以提供翻译和调解方面的帮助。
不要因为不确定而接受严重的缺陷。 外国租户有时会认为自己没有权利维护权益，只能忍受锅炉损坏或漏水等问题，因为他们觉得申诉无门。其实，您和其他人享有完全相同的权利——障碍在于语言，但您可以寻求帮助。
妥善保管入住记录。 如果你能展示你到达当天的现场状况，一切都会变得更容易。
快速参考
当缺陷出现时
如果忽略
用你还在学习的语言处理维修纠纷确实非常困难——即使法律站在你这边。Checkmate Korea提供的纠纷解决支持服务可以帮助外国租户与房东沟通，并在入住后解决问题。