住房指南

你的韩国房东不肯退还你的押金。你该怎么办？

2026年7月12日

您的租约已到期，您已归还钥匙，但押金却迟迟未退。或者您的房东拖延退款，擅自扣除您未同意的费用，甚至干脆不予回复。本指南将为您解释作为在韩国的外国租客，无论您目前是否仍在韩国境内，您所享有的法律权利。

简而言之： 是的，根据《房屋租赁保护法》（ 주택임대차보호법 ），外国人享有与韩国租户相同的法律权利，以下步骤均适用于您。

如果你还没搬出去， 在您的押金退还之前，请勿更改您的체류지변경신고 (地址登记)。 您对押金（ 대항력 ）的法律优先权与您的注册地址相关。在押金退回之前更改地址，您可能会失去在法律纠纷中的地位。

⚠️ 关键检查： 请确保您已经拥有 확정일자 （固定日期） 或已完成 주택 임대차 계약 신고 (房屋租赁报告)你的首要任务是（우선변제권在拍卖中，能否优先于其他债权人获得偿付取决于您的注册地址和此固定日期。

这是第一个正式步骤——而且通常足以促使付款。

前往任何一家韩国邮局（ 우체국 ）寄送 내용증명 — 一封挂号信。请准备三份（一份寄给邮局，一份寄给房东，一份自己留存）。信件内容应包括：

外国人可以寄내용증명吗？ 是的。任何人——无论是韩国人还是外国人——都可以通过韩国邮政寄送挂号信。您不需要律师。一位会说韩语的朋友可以帮忙起草，或者使用韩国法律援助公社提供的免费模板服务。

延迟利息： 自合同正式终止后的第二天起，利息开始累积。 每年 5% 根据民法（ 민법 제 379 조 ）。一旦您提起诉讼，这将上升为 每年12% 从正式向房东送达投诉信的第二天开始（ 소송촉진 등에 관한 특례법 ）。在信中说明这一点通常会加快付款速度。

如果您需要在押金退还之前离开韩国，那么这一步就尤为重要。

임차권등기명령 这是法院签发的命令，直接在房产登记簿（ 등기부등본 ）上登记您的租赁权。登记后，您对押金的优先权（ 대항력 ）将得到保留——即使您搬出、更改地址或完全离开韩国。

这对外国人来说为何重要： 如果没有这项登记，搬离或离开韩国可能会使您丧失法律权利。房东们深知这一点——有些房东故意拖延时间，就是希望外国租户在不追究责任的情况下离开。

如何提交：

外国人可以申请吗？ 是的。国籍不是障碍。法院根据租赁协议和押金证明处理申请，而不是租户的国籍。

⚠️ 重要警告： 你必须提交和 搬出或离开之前，请确认房产登记信息已清晰打印在房产登记簿（ 등기부등본 ）上。 法院审批流程需要 1-2 周，但有时可能需要更长时间。 最多 3 周 法院需要先更新登记信息。在提交申请的第二天就搬走就失去了意义——一定要先查看纸质登记册！

在进行漫长的法庭诉讼之前，不妨尝试调解——调解速度更快、更免费，而且如果你最终诉诸法庭，尝试过调解的记录也会对你有利。

房屋租赁纠纷调解委员会 ( 주택임대차분쟁조정위원회 ) 可通过以下方式获取：

预计时间表： 如果双方同意，通常会在 60-90 天内达成具有约束力的和解协议。

首尔全球中心 为外国居民提供免费的房地产和法律咨询，提供包括英语、中文、越南语等在内的多种语言服务。 → 首尔 / +82-2-2075-4180

外国人可以使用这些服务吗？ 是的。韩国法律援助公团和首尔全球中心专门为外国居民提供服务，并提供语言支持。

如果调解失败或房东没有回应：

对于存款金额低于 3000 万韩元的案件——小额索赔（ 소액사건심판 ） 快捷方便，专为自行辩护而设计。如果房东没有实质性的辩护理由，申请…… 付款订单 ( 지급명령 ) 速度甚至更快。 注意：付款令需要房东的有效、最新的地址，以便法院能够送达文件。

存款超过3000万韩元—— 민사소송 更正式的诉讼。一旦你获得可强制执行的判决，就可以…… 强制执行（ 강제집행 ） 以房东的资产为抵押——这意味着房产本身可以被拍卖以偿还你的押金。

外国人可以申请吗？ 是的。韩国法院不因国籍而歧视。您需要提供租赁协议、押金支付证明以及相关证据的韩语翻译件。根据您的收入情况，韩国法律援助公社的法律援助律师通常可以免费或以极低的费用为您提供帮助。

在押金退还之前离开韩国并不意味着你损失了押金——但你需要在出发前采取正确的步骤。

如果您在离开前提交了임차권등기명령 ： 您的索赔记录已安全锁定在房产登记簿上。您可以远程合法地追讨欠款。

远程追捕方案：

如果您离开时未提交임차권등기명령 ： 追讨欠款虽然更难，但并非不可能。请联系韩国法律援助公团评估您的选择——他们经常处理涉及外国公民的案件。

CheckmateKorea 的搬离支持服务可帮助您跟进押金退还事宜——从准备书面通知到为您联系合适的法律资源——无论您仍在韩国还是计划离开。
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