住房指南

你的韩国房东不退还押金。该怎么办？

2026年7月12日

您的租约已到期，您已交还钥匙，但押金却迟迟未退还。或者房东在拖延时间，扣除您未同意的费用，甚至根本不予回应。本指南将为您说明作为在韩国的外籍租客，您可采取的法律途径——无论您目前仍在韩国，还是已经离开。

简短回答： 是的，根据《住房租赁保护法》（第950号），外国人与韩国租户享有同等的法律权利，您可以采取以下所有措施。

如果你还没搬出去的话， 在押金退还之前，请勿更改您的 체류지변경신고（地址登记）。 您对押金（대항력）享有的法律优先权与您的注册地址相关。如果在押金退还之前更改了注册地址，您可能会在法律纠纷中丧失相关权利。

⚠️ 关键检查： 请确保您已经拥有一个 확정일자（固定日期） 或已完成 주택 임대차 계약 신고（住房租赁报告）. 您的优先权（우선변제권) 在拍卖中能否优先于其他债权人获得偿付，既取决于您的登记地址，也取决于这个固定日期。

第一步正式措施——通常仅此一步就足以促使对方付款。

前往任何一家韩国邮局（우체국）寄送一封 내용증명 — 一封挂号信。请准备三份（一份给邮局，一份给房东，一份留给自己）。信中应注明：

外国人可以汇款 내용증명 吗？ 是的。任何人——无论是韩国人还是外国人——都可以通过韩国邮政寄送挂号信。您无需聘请律师。可以请一位会说韩语的朋友帮忙起草，或者使用韩国法律援助公社提供的免费模板服务。

滞纳金： 自合同正式终止的次日起，利息按 每年5% 根据民法（민법 제379조）。一旦提起诉讼，这便升级为 每年12% 自投诉书正式送达房东之日的次日起算（소송촉진 등에 관한 특례법）。在信中明确说明这一点通常能加快付款进程。

如果您需要在押金退还之前离开韩国，这一步尤为关键。

임차권등기명령 这是一项法院命令，可将您的租赁索赔直接登记在不动产登记簿上（등기부등본）。一旦完成登记，您对押金的法律优先权（대항력）将得到保障——即使您搬离、变更住址或完全离开韩国也是如此。

这对外国人来说为何重要： 如果没有办理这项登记，搬离住所或离开韩国可能会导致您丧失法律索赔权。房东对此心知肚明——有些人正是因为预计外国租客会不追究赔偿责任就直接离开，所以才故意拖延。

如何提交：

外国人可以提交这份申请吗？ 是的。国籍不是障碍。法院依据租赁合同和押金证明来处理申请，而不是根据租户的国籍。

⚠️ 重要警告： 您必须提交并 在搬出或离开之前，请确认该登记信息已清晰地印在房产登记簿上（등기부등본）。 法院审批流程通常需要1至2周，但有时可能需要 最长3周 以便法院能够实际更新登记册。提交申请后的第二天就搬走会适得其反——请务必先核对纸质登记册！

在展开旷日持久的法庭诉讼之前，不妨尝试调解——这种方式不仅更快、免费，而且如果最终诉诸法庭，证明你曾尝试过调解将对你有利。

住房租赁纠纷调解委员会 (주택임대차분쟁조정위원회) 可通过以下方式获取：

预计时间表： 如果双方达成一致，通常可在60至90天内达成具有约束力的和解协议。

首尔全球中心 为外国居民提供免费的房地产和法律咨询，支持多种语言，包括英语、中文、越南语等。 → www.global.首尔.go.kr / +82-2-2075-4180

外国人可以使用这些服务吗？ 是的。韩国法律援助公社和首尔全球中心明确为外国居民提供服务。可提供语言支持。

如果调解失败或房东未予回应：

3000万韩元以下的存款——小额索赔（소액사건심판） 程序快捷，且专为当事人自行代理而设计。如果房东没有实质性抗辩理由，申请 付款指令 (지급명령) 速度更快。 注意：支付令需要房东提供有效的当前地址，以便法院送达文件。

存款金额超过3000万韩元——民事诉讼（민사소송） 更正式的诉讼。一旦获得可执行的判决，即可 强制执行 (강제집행) 针对房东的资产——也就是说，房产本身可以被拍卖以抵偿你的押金。

外国人可以提交申请吗？ 是的。韩国法院不会因国籍而区别对待。您需要提供租赁合同、押金支付证明以及相关证据的韩语译本。韩国法律援助公社的法律援助律师通常可以为您提供免费或低费用的协助，具体费用视您的收入状况而定。

在押金退还之前离开韩国并不意味着您会损失这笔押金——但您需要在离境前采取正确的措施。

如果您在离境前已提交了임차권등기명령表格： 您的索赔已牢固地登记在房产登记簿上。您可以依法远程追索。

远程追踪的选项：

如果您在未提交 임차권등기명령 的情况下离开了： 追回款项虽然比较困难，但并非不可能。请联系韩国法律援助公社，评估您的可选方案——他们经常处理涉及外国公民的案件。

CheckmateKorea的退租协助服务可协助您跟进押金退还事宜——从准备书面通知到为您对接合适的法律资源——无论您目前仍在韩国，还是计划离开。
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