Jeonse租房诈骗危机之后：韩国租房市场对外国租客的影响发生了怎样的变化
2022年至2023年间，韩国经历了一波…… Jeonse （一次性押金）诈骗案影响了全国数千名租户——其中许多是年轻人和外国居民，他们因房东无法退还押金而损失了大笔资金。这场危机促使韩国进行了重大的法律和监管改革，如今每一位在韩国租房的外国租户都应该了解这些改革。
事件经过： Jeonse欺诈危机
韩国的 Jeonse 这种租户一次性支付大笔押金，在合同期内免租的租赁制度，几十年来一直运行相对顺畅。但房价上涨、利率低迷以及投机性投资等因素的叠加，为欺诈行为的滋生提供了土壤。
房东——有时是故意操纵，有时是受市场变化影响——利用租户的……购买房产 Jeonse 以存款作为主要融资方式（称为“缺口投资”）。当房地产价值大幅下跌时，许多房产的价值低于未偿还贷款。 Jeonse 押金。租约到期时，房东无法退还押金，因为押金根本就没到账。
危机的规模
- 巨额财务损失： 数千名租户受到影响，许多人损失了数千万韩元。
- 法律积压案件： 押金追讨诉讼旷日持久，使租客陷入法律困境。
- 外国人的脆弱性： 外国租房者受到的影响尤为严重，这通常是由于语言障碍、不熟悉韩国法律制度或错过关键的登记步骤造成的。
变化之处：关键的新保护措施
韩国政府随即出台了一系列旨在保护租户权益的改革措施。如果您目前在韩国租房，以下是您必须了解的关键结构性变化：
1. 收紧Jeonse存款保险 ( 전세보증보험 )
虽然之前就存在通过住房和城市担保公司 (HUG) 和首尔 SGI担保提供的存款保险，但资格标准已经发生了变化。 严格得多 为防止欺诈：
- “126%法则”： 为了防止估值过高 Jeonse 价格方面，HUG现在只在以下情况下批准存款保险： Jeonse 价格是 房产官方评估价值的90%或以下（140%）。 （实际上意味着押金不能超过） 126% （官方公开评估价值）。
- 这对你意味着什么： 如果房东提供 Jeonse 价格高于此限制，您 不能 购买保险，使房产风险极高。
2. 强制性信息披露和房东背景调查
房地产经纪人现在依法必须核实并披露以下信息：
- 房东是否有拖欠税款或未退还押金的记录。
- 该房产的总债务情况（包括未偿还的抵押贷款和留置权）。
- 现在可以通过国土交通部（MOLIT）访问欺诈房东黑名单/登记册。
3. 强化租户优先权
已采取措施加强已取得产权的租户的法律地位。 확정일자 （固定日期）使它们在止赎情况下比有担保债权人拥有更高的优先权。
这对当今的外国租房者意味着什么
Jeonse 风险仍然高于 Wolse
根本风险 Jeonse ——押金与房东的财务状况挂钩——这种风险依然存在。虽然安全保障措施更加完善，但并不能完全消除风险。对于大多数外国租客而言， Wolse （每月支付少量押金即可获得租金）仍然是更安全、更值得推荐的选择。
尽职调查现已成为行业标准。
危机使严格的签字前审核机制成为常态。审核 등기부등본 （房地产登记簿的认证副本）以及确保房产的债务价值比率安全不再被认为是“过于谨慎”——它们是绝对必要的。
外国人不再被蒙在鼓里
危机爆发前，许多外国居民并不知道未登记地址会造成什么后果（체류지변경신고）或确定一个固定日期（확정일자剥夺了他们的所有法律保护。如今，人们的意识有所提高，并且有了更清晰的指导方针，说明外国人登记如何等同于韩国公民的居民登记。
危机后实用清单
如果您今天要在韩国签订任何租赁合同，请务必检查以下每一个步骤：
💡 重要提示： 您的法律保护（대항력仅在 次日凌晨 00:00 你需要登记入住信息。有些不法房东甚至会在你签字当天就申请抵押贷款。务必在合同中添加此特殊条款（ 특약 ）：“在租户完成地址登记后的第二天之前，房东不得设立任何新的抵押权、留置权或转移房产所有权。”
Jeonse诈骗危机对韩国租房者来说是一段痛苦的经历，但它也促成了一个更加透明、监管更加完善的租赁市场。了解事件始末以及由此带来的改变，有助于如今在韩国租房的外国租客做出更明智的决定。