Phí môi giới bất động sản ở Hàn Quốc là bao nhiêu? Những khoản phí mà người nước ngoài thường trả thừa?

Việc sử dụng môi giới bất động sản được chứng nhận tại Hàn Quốc đi kèm với một khoản phí môi giới — được gọi là 중개보수 (jungaebosoo), hoặc thông dụng hơn là 복비 Đây là một phần hợp pháp và bắt buộc trong quá trình thuê nhà, nhưng số tiền này thường bị hiểu sai.

Đặc biệt, người thuê nhà nước ngoài đôi khi phải trả nhiều hơn mức giá tối đa cho phép chỉ vì họ không biết mức giá tối đa đó là bao nhiêu.

Hướng dẫn này giải thích cấu trúc phí, cách tính toán số tiền bạn cần trả và cách tránh bị tính phí quá cao.

Phí đại lý là gì ( 중개보수 )?

Phí môi giới ( 중개보수 ) là khoản hoa hồng trả cho một đại lý bất động sản được chứng nhận ( 공인중개사 ) để hỗ trợ giao dịch cho thuê hoặc mua bán. Tại Hàn Quốc, cả chủ nhà và người thuê đều trả phí cho đại lý một cách riêng biệt — mỗi người trả phí riêng của mình. Đại lý không chia một khoản hoa hồng chung giữa hai bên.

Mức phí là chưa được sửa chữaMức giá này được xác định bởi mức giá tối đa theo luật định ( 상한요율 ), và trong phạm vi mức giá trần đó, bạn có thể thương lượng với người môi giới. Hầu hết các giao dịch được chốt ở mức từ 80–100% mức giá tối đa, mặc dù ở những khu vực cạnh tranh với nhiều công ty môi giới, việc thương lượng sẽ khả thi hơn.

Mức giá tối đa theo luật định — Tiền thuê nhà ( 임대차 )

Đối với bất động sản nhà ở ( 주택 ), phí môi giới tối đa được tính dựa trên tổng giá trị giao dịch, đối với hợp đồng Wolse (thuê nhà hàng tháng) là:

• Nếu tổng giá trị từ 50 triệu won trở lên: Tiền đặt cọc + (Tiền thuê nhà hàng tháng × 100)
• Nếu tổng giá trị dưới 50 triệu won: Tiền đặt cọc + (Tiền thuê nhà hàng tháng × 70)

Ví dụ với hợp đồng giá trị cao hơn: tiền đặt cọc 10.000.000 won + tiền thuê nhà hàng tháng 600.000 won → Tổng giá trị = 10.000.000 won + (600.000 won × 100) = 70.000.000 won → sử dụng công thức nhân 100

Ví dụ với hợp đồng giá trị thấp hơn: tiền đặt cọc 3.000.000 won + tiền thuê nhà hàng tháng 400.000 won → Kiểm tra lần 1: 3.000.000 won + (400.000 won × 100) = 43.000.000 won → dưới 50 triệu won → dùng hệ số nhân 70 → Tổng giá trị = ₩3,000,000 + (₩400,000 × 70) = 31.000.000 won

Mức phí tối đa sau đó sẽ được áp dụng cho tổng giá trị này:

Nguồn: 공인중개사법 시행규칙 제 20 조 / Cổng thông tin MyHome →

Tiếp tục ví dụ trên: Tổng giá trị 70.000.000 won → nằm trong khung giá trị từ 50 đến 100 triệu won → mức phí tối đa 0,4% → phí tối đa = 280.000 won

Đối với các đơn vị officetel ( 오피스텔 ) đáp ứng một số yêu cầu về tiện nghi nhất định, mức giá tối đa là 0,4% Đối với các giao dịch cho thuê (không có giới hạn riêng). Đối với các officetel không đáp ứng các yêu cầu đó, tối đa là... 0,9% Có thể áp dụng. Luôn làm rõ đơn vị của bạn thuộc loại nào.

*Tỷ giá có thể thay đổi tùy theo khu vực.

Những khoản phí mà người nước ngoài thường trả quá cao — và lý do tại sao

Không biết giới hạn pháp lý Tình huống phổ biến nhất là: người môi giới đưa ra một mức phí và người thuê nhà trả tiền mà không biết rằng có mức phí tối đa theo luật định. Tại Hàn Quốc, người môi giới bị cấm thu phí vượt quá mức tối đa – nhưng nếu bạn không biết con số đó, bạn không có cách nào để phản đối.

Trả một số tiền tròn vượt quá mức tối đa. " 복비 won" nghe có vẻ hợp lý cho một căn hộ studio giá 700.000 won/tháng — nhưng con số này hoàn toàn có thể vượt quá mức tối đa theo quy định. Hãy tự tính toán mức trần trước khi gặp người môi giới.

Trả thêm "phí dịch vụ" ngoài mức 중개보수 Một số đại lý tính thêm phí "chuẩn bị tài liệu", "dịch thuật" hoặc các khoản phí bổ sung khác ngoài phí tiêu chuẩn 중개보수 Theo luật Hàn Quốc, đại lý không được tính phí vượt quá 중개보수 và các chi phí thực tế đã được chứng minh ( 실비 ). Nếu đại lý cố gắng tính thêm các khoản phí bổ sung không giải thích được, hãy yêu cầu giải thích bằng văn bản.

Rào cản ngôn ngữ dẫn đến những thỏa thuận không rõ ràng. Khách thuê nước ngoài không hiểu tiếng Hàn có thể đồng ý với mức phí mà không hiểu rõ nội dung thỏa thuận. Luôn luôn xác nhận lại mức phí bằng văn bản trước khi tiến hành.

Cách tính phí tối đa của bạn

1. Tính tổng số tiền sơ bộ: Tiền đặt cọc + (Tiền thuê nhà hàng tháng × 100)
2. Nếu tổng số tiền sơ bộ dưới 50 triệu won, hãy tính toán lại bằng công thức: Tiền đặt cọc + (Tiền thuê nhà hàng tháng × 70)
3. Dựa vào bảng trên, hãy xác định tổng điểm cuối cùng thuộc nhóm nào.
4. Nhân với tỷ lệ tối đa
5. Đó là mức phí tối đa bạn nên trả.

Hãy sử dụng máy tính chính thức tại đây. 마이홈포털 →

Cách xác minh giấy phép của đại lý

Trước khi làm việc với bất kỳ môi giới nào, hãy xác minh giấy phép của họ thông qua Hiệp hội Môi giới Bất động sản Hàn Quốc:

Xác minh trực tuyến: www.kar.or.kr → 정보마당 → 개업공인중개사 조회

Một đại lý được cấp phép ( 개업공인중개사 ) phải:

• Trưng bày giấy chứng nhận hành nghề của họ ở nơi dễ thấy trong văn phòng.
• Có địa chỉ văn phòng đăng ký
• Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp ( 공제증서 )

Nếu nhân viên môi giới không thể xuất trình giấy phép hoặc tỏ ra miễn cưỡng làm vậy, hãy rời đi.

Cách CheckmateKorea xử lý phí môi giới

Một trong những điều gây khó chịu phổ biến đối với người thuê nhà nước ngoài tại Hàn Quốc là phí môi giới không phải lúc nào cũng được công bố trước – bạn thường không biết mình sẽ phải trả bao nhiêu cho đến khi ngồi vào bàn và chuẩn bị ký hợp đồng.

CheckmateKorea hợp tác với một mạng lưới các đại lý được chứng nhận thân thiện với người nước ngoài ( 공인중개사 ) được lựa chọn kỹ lưỡng, những người minh bạch về phí ngay từ đầu. Phí đại lý áp dụng cho giao dịch của bạn được thông báo rõ ràng trước khi bạn cam kết — không có bất ngờ nào khi ký kết.

Nếu bạn muốn ai đó xử lý toàn bộ quy trình hợp đồng — tìm kiếm bất động sản, xem nhà, xem xét hợp đồng và ký kết — dịch vụ hỗ trợ hợp đồng của CheckmateKorea sẽ bao gồm toàn bộ quy trình từ đầu đến cuối, bằng tiếng Anh.

Nhận hỗ trợ về hợp đồng từ người quản lý đã được xác minh và thân thiện với người nước ngoài →