Jeonse詐欺事件後：韓国の賃貸市場は外国人賃借人にとってどのように変化したのか
2022年から2023年にかけて、韓国では Jeonse （一時金預かり）詐欺事件は、全国で数千人のテナントに影響を与えた。その多くは若者や外国人居住者で、家主が預かり金を返還できなかったために多額の預かり金を失った。この危機を受けて、韓国に住む外国人賃借人は皆、今日ではこれらの重要な法律や規制の変更を理解しておく必要がある。
何が起こったのか： Jeonse詐欺事件
韓国の Jeonse 入居者が多額の保証金を一括で支払い、契約期間中は家賃が無料となるこの制度は、数十年にわたり比較的円滑に機能してきた。しかし、不動産価格の高騰、低金利、投機的な投資が重なり、広範な詐欺行為が発生する土壌が生まれた。
家主は、時には意図的に、時には市場の変化に巻き込まれて、テナントの信用情報を利用して物件を購入した。 Jeonse 預金を主な資金調達手段とする（いわゆる「ギャップ投資」）。不動産価格が急落すると、多くの不動産の価値が未払い残高を下回るようになった。 Jeonse 敷金。賃貸契約が終了した際、家主は敷金を返還することができなかった。なぜなら、そもそもお金がなかったからだ。
危機の規模
- 莫大な経済的損失： 数千人のテナントが影響を受け、多くが数千万ウォン、数億ウォンもの損失を被った。
- 法務処理の遅延： 敷金返還を求める訴訟は何年も続き、賃借人は法的宙ぶらりんの状態に置かれた。
- 外国人の脆弱性： 外国人賃借人は、言語の壁、韓国の法制度への不慣れ、あるいは重要な登録手続きの漏れなどが原因で、特に大きな影響を受けた。
変更点：重要な新たな保護措置
韓国政府は、テナントを保護するための一連の改革で対応しました。現在韓国で賃貸物件を借りている方は、以下の重要な構造的変化について知っておく必要があります。
1. Jeonse預金保険の強化 ( 전세보증보험 )
以前はHUG（住宅都市保証公社）とSGI ソウル保証による預金保険制度が存在していたが、現在はその資格要件が 著しく厳格 不正行為を防止するため：
- 「126％ルール」 過大評価を防ぐために Jeonse 価格、HUG は現在、以下の場合にのみ預金保険を承認します。 Jeonse 価格は 物件の公式評価額の140%の90%以下 （実質的に預金額が超えてはならないという意味） 126% （公式の公的評価額に基づく）。
- これはあなたにとって何を意味するのか： 家主が Jeonse この制限を超える価格 できない 保険に加入すると、その物件は極めてリスクの高いものとなる。
2．義務的な情報開示と家主の身元調査
不動産業者は、以下の事項を確認し、開示することが法律で義務付けられています。
- 家主に過去に税金の未払いや敷金の未返還などの履歴があるかどうか。
- 当該物件の総負債状況（未払いの住宅ローンおよび抵当権を含む）。
- 不正な家主のブラックリスト／登録簿が、国土交通省（MOLIT）を通じて閲覧可能になった。
3．テナント優先権の強化
テナントの法的地位を強化するための措置が講じられた。 확정일자 （固定日）により、差し押さえの状況において、担保付き債権者よりも強い優先権が与えられます。
外国人賃借人にとってこれは何を意味するのか
Jeonse リスクは依然として高いままです Wolse
根本的なリスクは Jeonse —敷金が家主の財務状況に左右される—という問題は依然として残っています。セーフティネットは強化されていますが、リスクを完全に排除するものではありません。ほとんどの外国人賃借人にとって、 Wolse （より少額の敷金で月額家賃を支払う）方が、より安全で推奨される選択肢であることに変わりはない。
デューデリジェンスは今や業界標準となっている。
この危機により、署名前の厳格なチェックが常態化した。 등기부등본 （不動産登記簿謄本）の確認や、不動産の負債対価値比率が安全であることを確認することは、もはや「過度に慎重」とは見なされず、絶対的に必要なことです。
外国人はもはや盲目にされることはない
危機以前は、多くの外国人居住者は住所登録を怠ると（체류지변경신고) または固定日を取得する (확정일자）は彼らからすべての法的保護を剥奪した。今日では、認識が高まり、外国人登録が韓国国民の住民登録と同等の役割を果たす方法について、より明確なガイドラインが策定されている。
危機後の実践的なチェックリスト
今日韓国で賃貸契約を結ぶ場合は、以下の手順をすべて必ず確認してください。
💡重要なヒント： あなたの法的保護（대항력）は、 翌日の午前0時 入居手続きを済ませると、悪質な家主が契約書にサインしたその日に住宅ローンを組むケースが報告されています。契約書には必ずこの特別な条項（ 특약 ）を追加してください。「家主は、借主が住所登録を完了した日の翌日まで、新たな抵当権、担保権を設定したり、物件の所有権を移転したりしてはならない。」
Jeonse詐欺事件は韓国の賃貸居住者にとって辛い出来事でしたが、結果としてより透明性が高く、規制の整った賃貸市場へと発展しました。何が起こったのか、そしてその結果として何が変わったのかを理解することは、今日の韓国で外国人として賃貸物件を借りる際に、より良い判断を下すのに役立ちます。