韩国租约续签指南：您的权利、5%租金上限及默认续约条款

在韩国，租约通常为两年。临近到期时，会发生以下几种情况之一——具体发生哪种情况，一部分取决于你和房东的协商，一部分取决于法律赋予你的权利，而许多外国租户从未意识到自己拥有这些权利。

了解这一点意味着，即使租金涨幅远低于房东的预期，你也能比预期更长时间地租住房屋。本指南将解释租约到期时实际会发生什么。

租约延续的三种方式

两年期满后，有三种不同的途径可以继续留任——而且这三种途径并不相同。

1. 默示续订 ( 묵시적 갱신 )

如果在法律规定的期限内，你和房东都没有发表任何声明。-之间 6个月和2个月 在房东的租赁期限到期之前，以及 至少 2个月 在租户租约到期前—租约将按原条款自动续期两年。

租金不变，押金不变，一切都一样。你什么都不用做，房东也不用做。一切照旧。

默示续约的一个重要特点： 尽管租约还有两年才到期， 你可以随时结束这段关系。 你发出通知，通知即生效。 三个月后因此，隐含续保可为您提供额外两年的保障。 和 租户只需提前 3 个月通知即可灵活退租——这对租户来说确实是一个不错的条件。

2. 您请求的续订 ( 계약갱신청구권 )

自2020年法律变更以来，您拥有 合同续签请求权。 你可以通过窗口提出申请，要求房东续租两年，但仅限一次。 6至2个月前 您的租约到期了。

• 房东 必须 除特定情况（如下）外，准予批准。
• 租金上涨幅度为 上限为5% 房东不能要求更多
• 这为您提供了一项保证 2 + 2 = 4 年 租赁

这是一项真正的权利，而不是房东可以随意拒绝的要求。

3. 同意续签 ( 합의 갱신 )

你和房东只需 协商新条款 并签署一份新的协议——或许是不同的租金，不同的租期。这是双方协商的结果，5%的涨幅上限并非自动适用，因为这是你们自愿达成的协议。

如果租金或押金发生变化（即使只上涨 5%），您也必须签署新的书面合同或附加条款（특약서然后您必须提交一份更新后的版本。 租赁报告 ( 전월세 신고 ) 30天内，将自动授予一个新的 固定日期 ( 확정일자 ) 为了保障您更新后的存款金额。

为什么这种差异至关重要

这些不仅仅是标签——它们会影响你的金钱和选择。

5% 的上限仅适用于续期申请权（ 계약갱신청구권 ）。 如果房东在租约到期前三个月找到你说“我们可以续租，但房租上涨10%”，那很可能是…… 同意 续约时，如果同意，则不受上限限制。

但您可以直接发起续订请求。 如果房东要价超过5%，你可以行使계약갱신청구권 ，将涨幅限制在5%以内。了解这一点会彻底改变谈判局面。

💡 韩国租户常用的一种策略：让租约自动续期 隐含更新 首先（再租两年，租金不变），然后使用你的 계약갱신청구권 稍后。由于默示续约不计入行使您的申请权，您可以叠加使用：2 年初始期限 + 2 年默示续约 + 2 年申请续约 = 最多 6年虽然不能保证在所有情况下都有效，但值得了解。

房东何时可以拒绝您的续租请求

续租请求权很强，但并非绝对。房东在特定情况下可以拒绝续租请求，主要情况包括：

• 房东或其直系亲属将居住在该房产中。 这是最常见的共识。
• 你严重违反了租赁协议。 — 拖欠大量租金（两个月或以上）、未经许可转租、造成重大损坏。
• 拆除或重建 已做好规划并已适当披露。

⚠️ 如果房东以自己要搬进来为由拒绝续租，然后又把房子租给了别人，他们可能需要赔偿你。“我自己要住”这个理由之所以具有法律效力，正是因为滥用这个理由会受到惩罚。

你应该做什么，以及何时做

租约到期前 6 个月至 2 个月 这是关键窗口。 这时会做出续约决定。

如果你想留下来：

• 决定是依赖默示续约（什么都不做，条款不变）还是行使续约请求权（保证续约 2 年，涨幅上限 5%）
• 如果房东索要的佣金超过5%，要知道你可以援引계약갱신청구권上限。
• 任何新协议都应以书面形式记录；如果租金发生变化，则需重新进行확정일자和租赁报告。

如果你想离开：

• 在合同规定的期限内发出通知
• 检查一下你是否还在通知期内——错过通知期，租约可能会自动续签（记住，你仍然可以提前 3 个月通知对方解除租约）。

如果您不确定： 默示续租通常是对租户有利的默认条款——您可以保留您的租约条款，并有权提前 3 个月通知房东搬走。

💡 保留书面证据证明你的意图： 行使您的合同续签请求权时（계약갱신청구권不要仅仅依赖电话沟通。请发送 KakaoTalk 消息、短信或电子邮件，明确说明： “我根据《住房租赁保护法》行使我的续约请求权。” （"주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사합니다."请将此文本截图保存以作记录。

→ 韩国搬家指南：如何拿回您的所有押金 → 如何阅读韩国房产登记簿（ 등기부등본 ）

专门针对外国租户

您享有的权利与韩国租户享有的权利相同。 你的国籍不会影响你的续租申请权、5%的涨幅上限或默认续租条款。外国租户有时会误以为他们必须接受房东在续租时提出的任何条件——其实并非如此。

续签日期应与签证日期一致。 续签权是一回事，在韩国居留权又是另一回事。如果你的签证前景不明朗，在决定是否续签两年租约时，务必将此因素考虑在内——但请记住，即使是续签的租约，也可以提前通知对方解除。

如果租金发生变化，请重新办理手续。 新合同意味着新的확정일자和新的租赁报告——这些都是保护您押金的必要步骤。不要让续约悄悄地将您的保障措施与旧合同捆绑在一起。

→韩国签证延期和地址变更：需要更新哪些内容，以及何时更新 → 韩国的租赁报告制度 ( 전월세 신고제 ): 外国租户需要知道什么

简短版

当你的韩国租约到期时，你拥有的主动权可能比你想象的要多。通常情况下，你无需采取任何行动就能继续维持现有条款；如果房东要求涨价，你可以争取续约，但涨幅不得超过5%；即使租约自动续约，你也可以提前三个月通知房东后再搬走。关键在于，你需要在租约到期前6到2个月的过渡期内了解这些条款，而不是等到租约到期后才去了解。

在韩国，续租涉及诸多权利和截止日期，而对于非英语母语者来说，这些很容易被忽略。CheckmateKorea 帮助外国租户了解续租时的各项选择并处理相关文件。

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