Sau khủng hoảng gian lận Jeonse : Thị trường cho thuê nhà tại Hàn Quốc đã thay đổi như thế nào đối với người thuê nhà nước ngoài?

Từ năm 2022 đến năm 2023, Hàn Quốc đã trải qua một làn sóng... Jeonse Các vụ lừa đảo liên quan đến tiền đặt cọc (trả một lần) đã ảnh hưởng đến hàng nghìn người thuê nhà trên khắp cả nước — nhiều người trong số đó là người trẻ tuổi và cư dân nước ngoài, những người đã mất một khoản tiền đặt cọc lớn khi chủ nhà không thể hoàn trả. Cuộc khủng hoảng này đã thúc đẩy những thay đổi quan trọng về luật pháp và quy định mà mọi người thuê nhà nước ngoài tại Hàn Quốc cần hiểu rõ hiện nay.

Chuyện gì đã xảy ra: Cuộc khủng hoảng gian lận Jeonse

Hàn Quốc Jeonse Hệ thống này — trong đó người thuê nhà trả một khoản tiền đặt cọc lớn và được ở miễn phí trong suốt thời hạn hợp đồng — đã hoạt động tương đối suôn sẻ trong nhiều thập kỷ. Nhưng sự kết hợp giữa giá bất động sản tăng cao, lãi suất thấp và đầu tư đầu cơ đã tạo điều kiện cho gian lận lan rộng.

Các chủ nhà — đôi khi cố tình thực hiện các mánh khóe, đôi khi bị cuốn vào biến động thị trường — đã mua bất động sản bằng cách sử dụng tiền của người thuê nhà. Jeonse Tiền gửi được sử dụng làm nguồn tài chính chính (được gọi là "đầu tư bù đắp"). Khi giá trị bất động sản giảm mạnh, nhiều bất động sản có giá trị thấp hơn số tiền còn nợ. Jeonse Tiền đặt cọc. Khi hợp đồng thuê nhà kết thúc, chủ nhà không thể trả lại tiền đặt cọc vì số tiền đó đơn giản là không còn.

Quy mô của cuộc khủng hoảng

• Thiệt hại tài chính khổng lồ: Hàng nghìn người thuê nhà bị ảnh hưởng, nhiều người mất hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu won.
• Tồn đọng hồ sơ pháp lý: Các vụ kiện đòi lại tiền đặt cọc kéo dài nhiều năm, khiến người thuê nhà rơi vào tình trạng pháp lý bế tắc.
• Tính dễ bị tổn thương của người nước ngoài: Người thuê nhà nước ngoài bị ảnh hưởng nhiều hơn, thường là do rào cản ngôn ngữ, không quen thuộc với hệ thống pháp luật Hàn Quốc hoặc bỏ sót các bước đăng ký quan trọng.

Những thay đổi: Các biện pháp bảo vệ mới quan trọng

Chính phủ Hàn Quốc đã đáp trả bằng một loạt cải cách nhằm bảo vệ người thuê nhà. Nếu bạn đang thuê nhà ở Hàn Quốc hiện nay, đây là những thay đổi cấu trúc quan trọng mà bạn cần biết:

1. Thắt chặt bảo hiểm tiền gửi Jeonse ( 전세보증보험 )

Mặc dù bảo hiểm tiền gửi thông qua HUG (Housing & Urban Guarantee Corporation) và SGI Seoul Guarantee đã tồn tại từ trước, nhưng tiêu chí đủ điều kiện đã thay đổi. nghiêm ngặt hơn đáng kể để ngăn chặn gian lận:

• "Quy tắc 126%": Để tránh bị định giá quá cao Jeonse Theo giá cả, HUG hiện chỉ chấp thuận bảo hiểm tiền đặt cọc nếu... Jeonse giá là 90% hoặc ít hơn 140% giá trị được định giá chính thức của tài sản (về cơ bản có nghĩa là khoản tiền gửi không được vượt quá) 126% (giá trị thẩm định công khai chính thức).
• Điều này có nghĩa gì đối với bạn: Nếu chủ nhà đưa ra lời đề nghị Jeonse Giá cao hơn mức giới hạn này, bạn không thể Việc mua bảo hiểm khiến tài sản trở nên cực kỳ rủi ro.

2. Thông tin bắt buộc phải công khai và kiểm tra lý lịch chủ nhà

Hiện nay, các đại lý bất động sản bắt buộc phải kiểm tra và công khai những thông tin sau theo quy định pháp luật:

• Cho dù chủ nhà có tiền sử nợ thuế hoặc chưa hoàn trả tiền đặt cọc hay không.
• Tổng nợ của tài sản (bao gồm các khoản thế chấp và cầm cố chưa thanh toán).
• Danh sách đen/danh bạ các chủ nhà cho thuê gian lận hiện đã có thể truy cập thông qua Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải (MOLIT).

3. Tăng cường ưu tiên cho người thuê nhà

Các biện pháp đã được thực hiện để tăng cường vị thế pháp lý của những người thuê nhà đã có được chỗ ở ổn định. 확정일자 (Ngày cố định), mang lại cho họ quyền ưu tiên cao hơn so với các chủ nợ có bảo đảm trong các trường hợp tịch thu tài sản thế chấp.

Điều này có ý nghĩa gì đối với người thuê nhà nước ngoài ngày nay?

Jeonse vẫn có rủi ro cao hơn Wolse

Rủi ro cơ bản của Jeonse — rằng tiền đặt cọc của bạn phụ thuộc vào tình hình tài chính của chủ nhà — vẫn chưa biến mất. Mặc dù các biện pháp bảo vệ đã được tăng cường, nhưng chúng không loại bỏ hoàn toàn rủi ro. Đối với hầu hết người thuê nhà nước ngoài, Wolse (Thuê nhà hàng tháng với khoản đặt cọc nhỏ hơn nhiều) vẫn là lựa chọn an toàn hơn và được khuyến nghị hơn.

Thẩm định kỹ lưỡng hiện là tiêu chuẩn của ngành.

Cuộc khủng hoảng đã bình thường hóa các bước kiểm tra nghiêm ngặt trước khi ký kết. Việc kiểm tra 등기부등본 (Bản sao có chứng thực của Sổ đăng ký Bất động sản) và đảm bảo tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản ở mức an toàn không còn được coi là "thận trọng thái quá" nữa — mà là những điều tuyệt đối cần thiết.

Người nước ngoài không còn bị bỏ rơi trong tình trạng mù mịt nữa.

Trước khủng hoảng, nhiều cư dân nước ngoài không biết rằng việc không đăng ký địa chỉ (체류지변경신고) hoặc nhận một ngày cố định (확정일자(Trước đây) đã tước bỏ mọi quyền bảo vệ pháp lý của họ. Ngày nay, nhận thức đã được nâng cao và có những hướng dẫn rõ ràng hơn về cách thức đăng ký cư trú của người nước ngoài tương đương với việc đăng ký cư trú của công dân Hàn Quốc.

Danh sách kiểm tra thực tiễn sau khủng hoảng

Nếu bạn đang ký hợp đồng thuê nhà ở Hàn Quốc hiện nay, hãy chắc chắn kiểm tra kỹ tất cả các bước sau:

💡 Mẹo quan trọng: Sự bảo vệ pháp lý của bạn (대항력) chỉ có hiệu lực tại 00:00 ngày SAU đó Bạn đăng ký việc chuyển đến ở. Có những chủ nhà gian lận thường thế chấp nhà ngay trong ngày bạn ký hợp đồng.

Luôn thêm điều khoản đặc biệt này ( 특약 ) vào hợp đồng của bạn:"Chủ nhà không được thiết lập bất kỳ khoản thế chấp, quyền cầm cố mới nào hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho đến ngày sau khi người thuê nhà hoàn tất việc đăng ký địa chỉ."

→ 5 chiêu trò lừa đảo cho thuê nhà mà người nước ngoài thường mắc phải ở Hàn Quốc

→ Phải làm gì sau khi chuyển đến: 체류지변경신고 & 확정일자

Vụ bê bối gian lận Jeonse là một sự kiện đau lòng đối với người thuê nhà ở Hàn Quốc — nhưng nó đã dẫn đến một thị trường cho thuê minh bạch và được quản lý tốt hơn. Hiểu được những gì đã xảy ra và những thay đổi sau đó sẽ giúp bạn đưa ra những quyết định tốt hơn với tư cách là người thuê nhà nước ngoài tại Hàn Quốc hiện nay.

Tìm kiếm các chỗ ở đã được xác minh và phù hợp với người nước ngoài trên Checkmate Korea →