韓国の仮契約 vs 本契約 ( 가계약 vs 본계약 )
韓国で部屋を確保する場合、通常は2つの段階があります。まず、 仮契約 ( 가계약 ) 部屋を確保するには、 メインリース ( 본계약 ) 実際に入居するには契約書に署名する必要があります。海外から賃貸する場合、仮契約は渡航前に部屋を確保するための手続きですが、これは正式な契約であり、所有権の取得とは異なります。そのため、支払いをする前にこの違いを理解しておくことが重要です。
このガイドでは、各段階の内容、資金によって何に拘束されるのか、そして各段階の間で何が起こるのかを説明します。
2つの段階、簡単に言うと
가계약 （仮契約） 予約するには、通常料金の約10%の手付金をお支払いいただきます。これにより、部屋は他の予約サイトから外され、お客様のために確保されます。これは拘束力のある予約であり、見学のための返金可能な手付金ではありません。
본계약 （主契約） ―正式な賃貸契約書。これは通常、入居日当日またはその直前に本人が署名し、残りの敷金と最初の家賃を支払い、鍵を受け取ります。これが、あなたに正式な法的賃貸権を与える契約書です。
両者の間に時間差があるのは、実用的な理由があるからだ。つまり、部屋を今すぐ予約して、正式な契約は後で済ませることができる。これはまさに、外国から来た人が必要としていることだ。
仮払いによって実際にあなたが負うことになるもの
これは、支払う前に理解しておくべき部分です。なぜなら、多くの人が驚くからです。
仮払い金は約束であり、キャンセルできる手付金ではありません。 韓国の慣習では、部屋を予約するために前金を支払う（ 가계약금 ）と、拘束力のある契約が成立します。具体的な内容は以下のとおりです。
- 先に進む場合仮払い金は頭金に充当されます。失効するわけではなく、単に最初の分割払い金として計上されるだけです。
- もしあなたが取り消すなら ―気が変わった、別の場所を見つけた、計画が変わった―一般的に 返さないでください大家さんはあなたの強い意志を信じて部屋を市場から引き上げましたが、それには代償が伴います。
- 家主が契約を破棄した場合： 韓国民法（第565条）によれば、家主が正当な理由なく契約を解除した場合、 彼らは仮払い金額の2倍を返還する法的義務がある（ 배액상환 ） 補償としてあなたにお返しします。
⚠️ 実践的なルール： 予約するのは、すでに決めた部屋だけにしてください。 「選択肢を残しておきたい」という理由でツールームに仮払いをするのはやめましょう。そうすると、選択肢の一つを失うことになります。予約が有効なのは、それが拘束力を持つからこそです。だからこそ、予約が確定するのです。
なぜこの方法を採用しているのか（そしてなぜそれがあなたにとって有益なのか）
海外から賃貸物件を借りる人にとって、この2段階構造は非常に便利です。
- 到着前に部屋を確保できます。 それがなければ、何も準備されていない状態で韓国に到着し、最初の数日間で全てを探し出して契約書にサインしなければならなくなるでしょう。
- 厳密な検証は、適切に実行できる場合に行われます。 ― 直接、契約締結時に、部屋を見て書類を確認できる。
- あなたは、別の国の自分の寝室から、1年間の法的拘束力のある契約に署名するわけではありません。 あなたはまず部屋を確保し、それから現地に到着してから正式な場を設けるのです。
トレードオフの条件は、その拘束力が強いということです。これは意図された仕組みであり、落とし穴ではありません。
가계약と본계약の間に何が起こるか
予約が完了したら、メイン契約に至るまでの手順は以下のとおりです。
1. 内容を文書で確認してください。 入居日、敷金、月額家賃、契約期間、含まれるもの。これらは仮契約の段階で決定しておくべきであり、契約締結日まで先延ばしにしてはいけません。
2．主要契約の調印式を予定する。 通常は入居日当日かその直前です。場所、日時、担当者、持参するもの（パスポート、およびARCをお持ちの場合はARC）を確認してください。
3．一日の準備をしましょう。 残りの敷金と最初の月の家賃を、大家さんが希望する形式で用意しておきましょう。契約書に署名する前に、実際に部屋を見て、物件登記簿（ 등기부등본 ）を確認してください。
4. 본계약に署名し、残金を支払います。 契約書をよく読んでください。できれば事前に翻訳してもらい、初めてその場で読むのは避けましょう。残りの手付金を支払い、鍵を受け取ります。
5. 直後： 契約書に확정일자 （パスポートがあれば十分で、ARCは不要）を記載し、その後、外国人登録と住所登録の手続きを行ってください。
→ 韓国の賃貸契約を解説：外国人賃借人が必ず理解しておくべき13の条項
仮払いを行う前に確認すべき事項
本格的な契約締結時に厳密な確認が行われるとはいえ、いくつかの事項は仮契約段階で確認しておくべきだ。なぜなら、一度支払いを済ませてしまうと、契約を解除するには費用がかかるからだ。
- 書面による契約条件： 入居日、敷金、家賃、期間
- 支払いが何にカウントされるか どちらかの側が撤退した場合どうなるのか
- その部屋は実在し、説明どおりである。 遠隔地から参加する場合は、ライブビデオによるウォークスルーをご利用ください。
- あなたが自信を持ってコミットできるということ なぜならこれは約束だから
プラットフォーム経由で予約する場合、予約手続きと大家さんの承認はプラットフォーム側で行われ、支払った金額は保証金に充当されますが、契約の義務は同じです。決心がついたら予約しましょう。
💡 仮契約条件を文書で入手する（カカオトーク／SMS／ウェブサイト）： お金を送金する前に、家主または代理人が、 正確な部屋番号、敷金、月額家賃、入居日、契約期間韓国最高裁判所の判例によれば、暫定合意は、これらの主要な条件が文書化されている場合にのみ法的拘束力を持つ。
要約版
| 가계약 （仮） | 본계약 (メイン) | |
|---|---|---|
| その機能 | 部屋を占拠する | 完全な法的賃貸借 |
| 支払い | 預金の約10％ | 残りの敷金＋最初の家賃 |
| いつ | 今度は、おそらく海外から | 入居当日またはそれ以前に直接お会いしましょう。 |
| もしあなたが取り消すなら | 支払いは通常返金されません | — |
| 法的保護 | 限定的 - 保留中 | 登録すると満員になります |
仮契約は、特に海外から韓国で賃貸物件を探す際に非常に便利なツールです。ただし、あくまで仮契約であり、実際に契約した部屋を確保するための正式な契約であり、物件探しを続けるための無料オプションではないことを肝に銘じておきましょう。
部屋を予約し、まだ勉強中の言語で賃貸契約書に署名する段階は、多くの外国人賃借人が途方に暮れるところです。CheckmateKoreaは、予約、家主の承認、そして正式な契約という両方の段階を、外国人にも分かりやすいサポートで代行します。