Thuê nhà ở Hàn Quốc không cần người bảo lãnh hoặc lịch sử tín dụng Hàn Quốc

Bạn đã tìm được phòng, đủ khả năng chi trả, và rồi câu hỏi đặt ra là: bạn có người bảo lãnh không? Hoặc: bạn có thể chứng minh thu nhập của mình không? Hoặc, nói thẳng ra, chủ nhà chỉ đơn giản là ngừng trả lời.

Nếu bạn mới đến Hàn Quốc, bạn không có lịch sử tín dụng trong nước, không có hồ sơ việc làm tại Hàn Quốc, và không có ai ở đây đứng ra bảo lãnh. Đó không phải là lỗi cá nhân — đó là tình trạng chung của mọi người nước ngoài khi đến đây, và hệ thống cho thuê nhà ở Hàn Quốc không được thiết kế dành cho bạn.

Tin vui là hệ thống cho thuê nhà ở Hàn Quốc ít phụ thuộc vào người bảo lãnh hơn mọi người vẫn nghĩ. Tiền đặt cọc đảm nhiệm hầu hết các công việc mà người bảo lãnh thường làm ở những nơi khác. Hướng dẫn này sẽ đề cập đến những điều mà chủ nhà thực sự lo lắng, những gì có thể thay thế người bảo lãnh trong thực tế, và một hiểu lầm phổ biến về bảo hiểm cho thuê nhà ở Hàn Quốc cần được làm rõ ngay từ đầu.

Hệ thống của Hàn Quốc thực sự hoạt động như thế nào?

Nhiều thị trường cho thuê nhà dựa vào người bảo lãnh — một người có thu nhập và địa vị tại địa phương, ký tên và chịu trách nhiệm nếu bạn không thanh toán. Tại các quốc gia nơi điều này là tiêu chuẩn, người nước ngoài không có mối liên hệ địa phương phải đối mặt với rào cản lớn, và các công ty chuyên về bảo lãnh ra đời để lấp đầy khoảng trống này.

Hàn Quốc có cách làm việc khác, và đây là tin tốt cho bạn. Ở đây không có ngành bảo lãnh cho người thuê nhà phổ biến, bởi vì hệ thống cho thuê nhà của Hàn Quốc đã có cơ chế thực hiện công việc đó: tiền đặt cọc ( 보증금 ).

Khoản tiền đặt cọc 10.000.000 won cho mỗi tháng thuê nhà 500.000 won tương đương với 20 tháng tiền thuê nhà được giữ trước. Về phía chủ nhà, đó là sự đảm bảo — đó là lý do tại sao yêu cầu về người bảo lãnh ít phổ biến hơn ở Hàn Quốc so với nhiều thị trường khác, và tại sao các câu hỏi bạn gặp phải thường xoay quanh khoản tiền đặt cọc hơn là về người sẽ bảo lãnh cho bạn.

💡 Nếu bạn từng đọc được lời khuyên cần tìm công ty bảo lãnh ở Hàn Quốc, thì đó là lời khuyên từ thị trường của một quốc gia khác. Đừng mất thời gian tìm kiếm dịch vụ không tồn tại ở đây — khoản tiền đặt cọc cũng tương đương với điều đó.

Điều mà chủ nhà thực sự lo lắng là gì?

Hiểu được điều này sẽ thay đổi cách bạn phản hồi, bởi vì bạn có thể giải quyết mối quan ngại thực sự thay vì tranh cãi về vấn đề đã được nêu ra.

• Bạn sẽ trả tiền thuê nhà hàng tháng chứ? Tiền đặt cọc dùng để chi trả cho việc này, và đó là lý do tại sao số tiền đặt cọc lại lớn.
• Bạn sẽ rời đi đột ngột chứ? Đây là mối lo ngại cụ thể về người thuê nhà nước ngoài — visa hết hạn, công việc kết thúc, sinh viên về nước. Một chủ nhà từng bị người thuê nhà biến mất giữa chừng hợp đồng thuê nhà không phải là người vô lý.
• Họ có thể liên lạc với bạn nếu có sự cố xảy ra không? Rào cản ngôn ngữ, giấy tờ không quen thuộc, không có người thân ở Hàn Quốc để liên lạc.
• Liệu sẽ có vấn đề nào mà họ không thể giải quyết được không? Những thiệt hại, tranh chấp hoặc giấy tờ mà họ không biết cách xử lý khi giao dịch với người thuê nhà không phải người Hàn Quốc.

Hãy lưu ý rằng không điều nào trong số này thực sự liên quan đến điểm tín dụng. Chúng liên quan đến... khả năng dự đoán và khả năng tiếp cậnMọi thứ có tác dụng thay thế người bảo lãnh đều hiệu quả vì nó giải quyết được một trong những vấn đề này.

Điều gì thực sự có thể thay thế cho người bảo lãnh?

1. Khoản tiền gửi lớn hơn

Đây là đòn bẩy trực tiếp và hiệu quả nhất. Nếu chủ nhà đang do dự, việc đề nghị khoản tiền đặt cọc cao hơn sẽ biến sự do dự của họ thành số tiền mà họ đã có sẵn.

Đây thực sự là cách thị trường Hàn Quốc giải quyết rủi ro — và không giống như phí, bạn sẽ được hoàn trả. Nhược điểm là nó sẽ giữ lại một khoản tiền mặt mà bạn có thể cần, và khoản tiền đặt cọc lớn hơn đồng nghĩa với rủi ro cao hơn nếu có vấn đề gì xảy ra với bất động sản, điều này khiến việc kiểm tra giấy tờ đăng ký bất động sản trở nên quan trọng hơn chứ không phải ít quan trọng hơn.

2. Đã trả trước tiền thuê nhà vài tháng.

Trong trường hợp không thể đặt cọc nhiều hơn, việc đề nghị trả trước từ ba đến sáu tháng tiền thuê nhà sẽ giải quyết được mối lo ngại tương tự nhưng với số tiền ít hơn. Một số chủ nhà thấy điều này an tâm hơn so với việc tăng tiền đặt cọc vì số tiền đó được chi tiêu chứ không phải giữ lại.

3. Tài liệu chứng minh tính ổn định

Không ghi công — sự liên tụcĐiều bạn đang chứng minh là bạn vẫn sẽ ở đây sau một năm nữa:

• Giấy chứng nhận nhập học ( 재학증명서 ) Dành cho sinh viên, hiển thị thời lượng chương trình học của bạn.
• Giấy chứng nhận việc làm ( 재직증명서 ) Đối với người lao động, lý tưởng nhất là hiển thị thời hạn hợp đồng.
• Visa của bạnThể hiện thời gian lưu trú được cho phép — visa có hiệu lực hai năm tự nó đã là một bằng chứng.
• Sao kê ngân hàng, trong nước hoặc nước ngoài, chứng tỏ bạn có khả năng chi trả tiền thuê nhà.
• Thư xin học bổng hoặc tài trợnếu có thể áp dụng

Trên lý thuyết, một sinh viên có bằng D-2 hệ hai năm và giấy chứng nhận nhập học thì đáng tin cậy hơn nhiều so với nhiều người thuê nhà Hàn Quốc. Hãy trình bày theo cách đó.

4. Một người liên hệ Hàn Quốc không phải là người bảo lãnh

Điều này thường bị hiểu sai. Nhiều chủ nhà không yêu cầu người có khả năng chịu trách nhiệm tài chính — họ muốn một người mà họ có thể gọi bằng tiếng Hàn nếu có vấn đề..

Một giáo sư, một người chủ lao động, một văn phòng quốc tế của trường đại học, một đồng nghiệp, hoặc một cơ quan nào đó sẵn sàng nhận cuộc gọi thường là đủ. Điều này dễ thực hiện hơn nhiều so với việc bảo lãnh tài chính, và bạn nên làm rõ xem thực sự cần bảo lãnh loại nào trước khi cho rằng mình không thể đáp ứng.

5. Lựa chọn các loại nhà ở không yêu cầu

nhà ở ghép , Goshiwon và các dịch vụ cho thuê nhà theo tháng hoạt động như các doanh nghiệp có quy trình sàng lọc riêng. Họ thường không yêu cầu người bảo lãnh và nhiều nơi được thiết lập dành riêng cho người nước ngoài.

Nếu vấn đề người bảo lãnh liên tục gây trở ngại cho bạn, đây là con đường thiết thực — và đây là nơi hợp lý để bạn dành năm đầu tiên xây dựng lịch sử thuê nhà tại Hàn Quốc mà bạn có thể sử dụng sau này.

→ Goshiwon ở Hàn Quốc: Hướng dẫn đầy đủ dành cho người nước ngoài thuê nhà → nhà ở ghép tại Hàn Quốc: Cách tìm nhà ở chung khi là người nước ngoài

6. Thông qua người có thể xác nhận tính xác thực của quy trình.

Phần lớn sự do dự của chủ nhà xuất phát từ những điều chưa biết. Một người môi giới được cấp phép hoặc một dịch vụ thường xuyên xử lý các trường hợp người thuê nhà nước ngoài có thể giải thích tình hình của bạn bằng tiếng Hàn, xác nhận tính xác thực của các giấy tờ và chịu trách nhiệm cho những phần trong quy trình mà chủ nhà lo ngại.

Sự hiểu lầm về bảo hiểm

Vấn đề này thường xuyên được nêu ra, vì vậy cần phải nói rõ ràng.

Hàn Quốc có 전세보증금반환보증 — bảo hiểm đảm bảo hoàn trả tiền gửi, được cung cấp bởi HUG ( 주택도시보증공사 ), HF ( 한국주택금융공사 ) và SGI ( 서울보증보험 ).

Chức năng của nó: Nếu chủ nhà không trả lại tiền đặt cọc cho bạn khi kết thúc hợp đồng thuê, tổ chức bảo lãnh sẽ thanh toán cho bạn và sau đó tiến hành kiện chủ nhà.

Những điều nó không làm: Điều này khiến chủ nhà sẵn lòng cho bạn thuê hơn. Nó bảo vệ bạn. Bạn từ họNó không thể thay thế cho người bảo lãnh, và việc đề cập đến nó trong quá trình đàm phán không giải quyết được bất kỳ mối lo ngại nào của chủ nhà.

Điều này đi ngược lại với các dịch vụ bảo lãnh được cung cấp ở một số thị trường cho thuê khác, và việc nhầm lẫn giữa hai điều này dẫn đến việc mọi người kỳ vọng nhận được sự trợ giúp không có sẵn.

Tuy nhiên, điều này lại vô cùng quan trọng vì một lý do khác. Nếu bạn bỏ ra 10.000.000 won trở lên làm tiền đặt cọc — đặc biệt là khoản tiền đặt cọc lớn để vượt qua sự lưỡng lự của chủ nhà — thì bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc là cách để bạn bảo vệ số tiền đó. Mặc dù điều kiện tham gia bảo hiểm dựa trên mức nợ bất động sản chứ không phải quốc tịch của bạn, Để thực sự đăng ký thuê nhà với tư cách người nước ngoài, bạn PHẢI hoàn tất thủ tục đăng ký ARC, nộp đơn thay đổi địa chỉ ( 체류지변경신고 ) và nhận được dấu ngày cố định ( 확정일자 ). Khách du lịch ngắn hạn không có ARC không thể đăng ký bảo hiểm này.

Đối với người thuê nhà nước ngoài, cũng có các dịch vụ chuyên biệt xử lý đơn đăng ký và xem xét giấy tờ bằng tiếng Anh, với mức phí cao hơn.

⚠️ Lưu ý sự tương tác: chiến lược đưa ra khoản đặt cọc lớn hơn để đảm bảo hợp đồng thuê nhà sẽ làm tăng chính xác rủi ro mà bảo hiểm này chi trả. Nếu bạn chọn phương án đó, hãy coi bảo hiểm là một phần của kế hoạch, chứ không phải là một khoản tùy chọn bổ sung.

Điều mà chủ nhà không nói ra thành lời

Có một đặc điểm cấu trúc đáng chú ý, bởi vì nó giải thích một số sự do dự mà nếu không thì trông giống như định kiến đơn thuần.

Những chi tiết hành chính mà chủ nhà thường lo lắng: Trước đây, người nước ngoài cư trú không tự động xuất hiện trong các hệ thống tra cứu đăng ký cư trú thông thường ( 전입세대확인서 ), điều này khiến một số chủ nhà ngần ngại về những lỗ hổng hành chính. Mặc dù các bản cập nhật hệ thống của chính phủ gần đây đã tích hợp việc đăng ký địa chỉ cư trú của người nước ngoài ( 체류지변경신고 ) vào các thủ tục kiểm tra cư trú chính thức.Nhiều chủ nhà vẫn chưa biết về sự thay đổi này và cho rằng người thuê nhà nước ngoài sẽ gây ra những rắc rối về thủ tục hành chính. Việc trấn an họ rằng việc đăng ký địa chỉ của bạn hoàn toàn chính thức và có giá trị pháp lý sẽ giúp thu hẹp khoảng cách này.

Đối với bạn, phần quan trọng là như sau: Một người thuê nhà nước ngoài đã nhận nhà, hoàn thành 체류지변경신고 và có giấy chứng nhận đăng ký nhà 확정일자 thì có 대항력 và 우선변제권 theo Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà, giống hệt như người thuê nhà Hàn Quốc. Việc bạn không xuất hiện trong kết quả tra cứu đó không làm suy yếu quyền lợi của bạn. Đó chỉ là một thủ tục hành chính, không phải là một lỗ hổng pháp lý.

→ Hướng dẫn đăng ký địa chỉ tại Hàn Quốc sau khi chuyển đến: Dành cho người thuê nhà nước ngoài

Nên làm gì khi bị từ chối?

• Hãy hỏi cụ thể họ cần gì. Trong tiếng Hàn, "người bảo lãnh" đôi khi có nghĩa là trách nhiệm tài chính, đôi khi lại có nghĩa là số điện thoại. Đây là hai yêu cầu rất khác nhau.
• Đưa ra phương án thay thế trực tiếp. Tiền đặt cọc cao hơn, tiền thuê nhà trả trước hoặc giấy tờ cần thiết — hãy nêu rõ yêu cầu của bạn thay vì chờ họ đề xuất.
• Đừng cho rằng việc từ chối là không công bằng. Điều đó có thể đúng, nhưng việc chủ nhà chọn người thuê nhà là một sự lựa chọn, và việc thuyết phục họ rằng họ sai hiếm khi thay đổi được kết quả. Bạn nên dành năng lượng của mình cho bất động sản tiếp theo thì tốt hơn.
• Tiến lên nhanh hơn mức độ thoải mái của bản thân. Những chủ nhà đã từng cho người nước ngoài thuê nhà thường dễ giao dịch hơn nhiều so với những chủ nhà chưa từng. Việc tìm kiếm những người như vậy hiệu quả hơn việc thuyết phục những người chưa từng cho thuê.

→ Khi chủ nhà không cho người nước ngoài thuê nhà

Phiên bản ngắn gọn

Hàn Quốc không có ngành bảo lãnh cho người thuê nhà, và hầu như không cần đến ngành này — tiền đặt cọc đã đủ sức bảo lãnh. Điều bạn thực sự cần chứng minh là bạn sẽ vẫn ở đây vào năm sau và có người liên lạc được với bạn nếu có vấn đề gì xảy ra.

Hãy giải quyết hai vấn đề đó, bằng tiền bạc, giấy tờ hoặc thông qua người quen biết tiếng Hàn, và vấn đề người bảo lãnh thường sẽ không còn là trở ngại như ban đầu nữa.

Việc giải thích tình huống của bạn cho một chủ nhà còn do dự, bằng tiếng Hàn, là phần khó khăn nhất khi tự mình làm. CheckmateKorea hợp tác với các chủ nhà cho người nước ngoài thuê nhà và xử lý các cuộc đàm phán hợp đồng, bao gồm cả việc đưa ra đề nghị gì khi vấn đề người bảo lãnh được đặt ra.

Tìm phòng trên CheckmateKorea →